El analista y consultor inmobiliario, Gonzalo Bernardos, es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB. Ante el actual escenario del mercado inmobiliario español, considera que estamos lejos de vivir una nueva burbuja del alquiler, puesto que solo es elevado en las grandes urbes cosmopolitas. En su opinión, ahora mismo es mejor comprar casa que alquilar, dado los bajos tipos de interés de las hipotecas.

¿Cómo se encuentra el mercado de vivienda en España?

En plena expansión. En los lugares donde el stock pendiente de venta es bajo, suben el precio y las transacciones. En aquellos donde es elevado, solo las compraventas. Es un mercado múltiple, pues las grandes ciudades, las medianas y las pequeñas evolucionan a ritmo diferente. No obstante, en todos los lugares, los signos de mejora son evidentes. La crisis ya es únicamente un recuerdo

¿Crece la opción del alquiler frente a la compra? ¿O es un buen momento para la compra?

Si es mejor comprar o alquilar depende básicamente del tipo de interés hipotecario. Cuando éste es reducido, la opción más acertada suele ser la compra. Si es elevado, la alternativa más conveniente es el alquiler. Dado que estamos en una coyuntura con el tipo de interés más bajo de la historia, en la actualidad es mucho mejor comprar que alquilar.

Progresivamente, el arrendamiento va perdiendo gas en relación a la adquisición de la vivienda. Los motivos son los siguientes: el elevado aumento de su precio, especialmente en las grandes ciudades; la escasa duración de los contratos, las mayores facilidades crediticias por parte de las entidades financieras (cada vez hay más hipotecas que financian el 100% del valor del piso) y las mejores perspectivas de ingresos de las familias.

¿Puede haber riesgo de burbuja del alquiler en Barcelona o Madrid? 

No veo por ninguna parte dicha burbuja. En relación a las grandes ciudades de Europa, el importe del alquiler es barato en ellas. Son dos ciudades cosmopolitas, que forman parte de la Champions League Inmobiliaria Mundial y donde cada vez hay más clientes extranjeros, con un poder adquisitivo superior a los nacionales.

No obstante, sí que veo una ralentización importante de las subidas de los pasados años. Entre 2013 y 2016, Barcelona ha subido un 57% y Madrid un 28,6%. En los próximos cuatro años, en la capital catalana la evolución será mucho menos alcista y en Madrid únicamente un poco inferior.

¿La creación de vivienda pública ayudaría a equilibrar el mercado en Barcelona, Madrid u otras grandes ciudades?

En los años de la crisis, se desperdició una gran oportunidad para crear grandes parques de vivienda pública en las ciudades más importantes del país. Ya que los ciudadanos rescatamos a numerosas cajas de ahorro, éstas podían haber transferido a los ayuntamientos, sin coste alguno para ellos, la gestión y propiedad de las viviendas en stock. Lo que se hizo fue al contrario. En Madrid, en lugar de aumentar el parque, se redujo, al vender el ayuntamiento un elevado número de viviendas públicas a un fondo de inversión. Ahora ya es tarde, especialmente en Barcelona, donde casi no hay terreno para construir. Las actuaciones de los consistorios de ambas ciudades únicamente tendrán un efecto marginal sobre la evolución del mercado de la vivienda en los próximos años.

¿Cree que el aumento de pisos turísticos está provocando un encarecimiento del alquiler?

Es indudable que si no hubiera pisos turísticos, la oferta de alquiler convencional sería más elevada y, en algunas zonas, el precio sería inferior. No obstante, en la mayoría de localizaciones, el efecto sería escaso.

Entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%.

Un ejemplo: entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%. En cambio, en 2016, dicho número disminuye en 1.100 y el alquiler sube un 17%. Es la coyuntura macroeconómica la principal causante de los cambios de precios. En la primera fecha, era pésima. Por tanto, la bajada fue sustancial. En la segunda, muy buena. Por consiguiente, la subida fue espectacular en la capital catalana.

¿Cuántos años de bonanza inmobiliaria cree que puede haber?

Desde mi perspectiva, España crecerá entre el 2,5% y el 3,5% hasta al menos 2021, debido a la elevada competitividad de las empresas españolas y la magnífica coyuntura económica internacional. Si ésta no varía, el precio y las transacciones continuarán subiendo en casi todos los lugares. La excepción será Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. En la actualidad, en sus mejores zonas, el precio actual supera el observado en 2007. Debido a ello, creo que en 2019 las transacciones bajarán y, como muy tarde, en 2020 ligeramente  el precio de la vivienda.

¿Cómo es la formación de los gestores inmobiliarios?

Cada vez mejor. Un número creciente tiene un grado universitario y también aumenta el porcentaje de los que tienen un máster que ofrece formación específica en el sector. Yo dirijo el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria desde hace 18 años en la Universidad de Barcelona y me enorgullece decir que fue el único postgrado que continuó realizándose en Cataluña durante la crisis. Ofrecemos una formación completa en gestión, inversión, promoción y administración inmobiliaria y enseñamos a tener olfato e intuición.

En otras palabras, dotamos a nuestros estudiantes (promotores, API, gestores de family office…) de estrategia para que puedan triunfar tanto en los buenos como en los malos momentos del sector. Es la formación inmobiliaria de más alto nivel que se ofrece en España.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/

El Tribunal Supremo decidirá finalmente si la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es acorde a Derecho. Sobre la mesa está el eterno debate de si la fórmula legal calcula el incremento que el valor del terreno tendrá en el futuro, o el generado hasta su transmisión, que es el que pretende gravar el impuesto. Y es que, independientemente de la modificación del texto legal que ya está sobre la mesa, lo cierto es que la cuestión de la fórmula de cálculo aún sigue sin resolver.

¿Pero el Tribunal Supremo no se había “cargado” ya la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal?

Podría pensarse que la cuestión de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es un tema ya cerrado. En efecto, la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en junio de 2017, que desestimó el recurso de casación en interés de ley planteado por el Ayuntamiento de Cuenca, y en el que solicitaba se aplicara la fórmula de cálculo tal y como estaba prevista en la Ley (artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales – TRLHL).

Sin embargo, dicha sentencia desestimó el recurso planteado, y recordó que tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 16-2-2017, 1-3-2017 y 11-5-2017, la fórmula de cálculo prevista en el referido artículo 107 del TRLRHL sólo puede interpretarse en clave constitucional. Es decir, con respeto absoluto al principio de capacidad económica y, en consecuencia, no exigiendo el impuesto en situaciones en las que no se había producido el incremento del valor del terreno en el momento de su transmisión.

El Tribunal Supremo, por tanto, no se pronunció propiamente sobre la forma en que se calcula el impuesto.

¿Qué problemas sigue generando la fórmula de cálculo del impuesto?

A estas alturas, es evidente que el impuesto no puede exigirse en situaciones en las que no hay incremento de valor. Hay sentencias que consideran que es la Administración la que debe probar que ha existido incremento de valor, antes de exigir el impuesto. Otras consideran que todas las liquidaciones del impuesto deben ser anuladas, por haberse dictado sin cobertura legal alguna ante el vacío legal provocado por la declaración de inconstitucionalidad.

Pero aparte de ello, y en los supuestos en los que se liquide el impuesto por entender que sí ha existido incremento de valor, y no existe el referido vacío legal, sigue manteniéndose la misma duda que planteamos en este blog en el año 2012: ¿Se está cobrando a los contribuyentes lo que procede? ¿O de la fórmula de cálculo resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en el futuro, más que el generado con motivo de la transmisión?

Dicha cuestión, a día de hoy, sigue sin resolver.

¿Por qué es necesario una sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema?

La declaración del Supremo sobre esta cuestión es necesaria para saber cómo debe exigirse el impuesto en el futuro. Téngase en cuenta que los pronunciamientos judiciales del Supremo o del Constitucional sólo han ido hasta la fecha, en la línea de garantizar que el impuesto no se exija si no hay incremento de valor del terreno. Por tanto, la fórmula de cálculo del impuesto sigue aplicándose exactamente igual, sin que se haya resuelto la duda de si se está cobrando a los contribuyentes más de lo debido, por calcular la fórmula el incremento de valor que el terreno experimentará en el futuro, y no el generado hasta la transmisión.

De hecho, el Proyecto de Ley de modificación del TRLRHL que conocimos a finales de julio sólo varía los coeficientes a aplicar sobre el valor catastral en la fecha de la transmisión del terreno, y prevé su actualización, pero sigue aplicando la fórmula de cálculo de forma idéntica a como se venía haciendo.

¿Qué es lo que va a decidir el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo decidirá si la fórmula de cálculo del impuesto va en sintonía con el hecho imponible que el legislador quiso gravar. Según el artículo 104 del TRLRHL el impuesto recae sobre el incremento de valor del terreno puesto de manifiesto con motivo de su transmisión. De dicho artículo se deduce, por tanto, que sería el incremento de valor generado hasta la transmisión, y no el futuro.

Por ello, si resulta que la fórmula de cálculo, tal y como está concebida en la ley, grava el incremento de valor del terreno futuro, el contribuyente acabaría tributando por una base imponible diferente (y superior) a la que se pretendía gravar.

El Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación planteado, y por tanto resolverá si la base imponible del impuesto de plusvalía municipal puede no ser el resultado de aplicar al valor del terreno en la fecha de su transmisión, un coeficiente en función del número de años en que se ha generado el incremento del valor del terreno. En definitiva, si la base imponible debe calcularse conforme se prevé en la Ley, o con una fórmula alternativa.

¿Qué consecuencias podrían derivarse de la sentencia del Tribunal Supremo?

La estimación del recurso de casación planteado obligaría a una nueva y completa revisión del impuesto. Y es que, aunque se exigiera el impuesto únicamente en los supuestos en los que no ha existido incremento de valor (determinados por el legislador tal y como solicitó el Tribunal Constitucional), quedaría invalidada la fórmula de cálculo con la que dicho impuesto se calcula, no pudiéndose en consecuencia dictar liquidaciones, y anulándose las ya dictadas.

Ante la esperanza de una sentencia del Tribunal Supremo estimatoria del recurso planteado, interesa que los contribuyentes recurran las liquidaciones dictadas (o soliciten la rectificación de las autoliquidaciones presentadas), manteniendo vivos los recursos planteados, para poder alegar la incorrección de la fórmula de cálculo, si ES éste finalmente el criterio del Alto Tribunal sobre esta cuestión.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2017/

El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 1.530 euros/m2 durante el segundo trimestre del año, un 1,6% interanual más. Según Fomento, en lo que va de año el valor tasado de las casas se ha incrementado de media un 1,2%. Sin embargo, la heterogeneidad del mapa nacional sigue patente casi tres años después de salir de los números rojos, con 31 provincias en crecimiento y otras 21 cayendo desde enero.

El precio medio de la vivienda suma un nuevo trimestre en positivo, y ya son nueve consecutivos tras acabar con una racha de 26 trimestres (más de seis años) a finales de 2014, según los datos del Ministerio de Fomento. Entre abril y junio, el valor tasado de las casas se situó en 1.530 euros/m2, lo que supone un 1,6% interanual más.

Desde finales del año pasado, cuando el precio cerró 2016 con 1.512 euros/m2, el valor ha evolucionado un 1,2% entre enero y junio. Pero si nos hacemos un zoom sobre el mapa de España, la heterogeneidad de los datos es patente y se ve como la normalización de los precios tras las crisis va a dos velocidades.

31 provincias han evolucionado de forma positiva en lo que va de año con Ceuta y Melilla como los más destacados, con un 4,4% y 4,5%, respectivamente. Guipúzcoa, con un 3,2%, Guadalajara (2,9%), Madrid (2,7%) o Barcelona (2,6%) les siguen entre los mayores crecimientos desde enero.

Por el contrario, 21 provincias han visto como los precios de las casas han caído. Zaragoza (-4,1%), Zamora (-4,2%), Ávila (-3,4%) y Jaén (-2,9%) son las provincias que han liderado las caídas en los seis primeros meses de 2017.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios medios más elevados de la vivienda se registraron en San Sebastián (3.436,3 euros/m2), Sant Cugat del Vallès (2.877,3 euros/m2) , Ibiza (2.875,8 euros/m2), Barcelona (2.836,0 euros/m2), Pozuelo de Alarcón (2.775,0 euros/m2), Santa Eulalia del Río (Ibiza) 2.690,2 euros/m2; Madrid (2.677,0 euros/m2), y Getxo (2.658,0 euros/m2).

Mientras que los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se dieron principalmente en poblaciones de las provincias de Alicante y Valencia como Elda (510,9 euros/m2), Ontinyent (551,5 euros/m2), Villena (584,0 euros/m2), Alcoy (584,4 euros/m2), Villarrobledo, (Albacete) (588 euros/m2) y Xirivella, 598,8 euros/m2

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/

La compra de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros se mantuvo al alza, acompañando al aumento general de las transacciones de casas. En el primer semestre del año, los foráneos compraron 39.666 viviendas, un 17,5% del total en este periodo. La Comunidad Valenciana (11.557), Andalucía (7.960) y Cataluña (5.732) registraron el mayor número de operaciones, pero ha sido en Canarias (40,8%), Baleares (37,1%) y, de nuevo, la Comunidad Valenciana (34,1%) donde el peso de las compraventas por parte de extranjeros ha tenido más importancia sobre el total.

Las compras de vivienda efectuadas por extranjeros, ya fueran residentes o no, fue de 39.666 transacciones durante los seis primeros meses. El segundo trimestre (21.798), fue mejor que el primero (17.868), encadenando así 20 trimestres consecutivos de subidas interanuales.

La costa mediterránea sigue siendo el lugar preferido por los extranjeros para comprarse una casa, ya sea como lugar de vacaciones, segunda residencia o retiro ‘paradisiaco’. La Comunidad Valenciana (11.557), Andalucía (7.960) y Cataluña (5.732) registraron el mayor número de operaciones entre enero y junio, lo que supone 63% del total de operaciones en lo que va de año.

Si a estas tres comunidades le sumamos la Región de Murcia (1.873) e Islas Baleares (2.804), supone que tres de cada cuatro casas compradas por extranjeros (75,4%) se sitúan en el arco mediterráneo.

En cuanto al peso de las transacciones realizadas por los ciudadanos extranjeros sobre el total de operaciones, en España supone el 17,5% del total, pero si nos vamos al particular de cada región, vemos como en Canarías, las 4.695 compraventas de foráneos suponen el 40,8% del total de operaciones en las islas.

Superan el 30% del volumen total de operaciones, Baleares (37,1%) y la Comunidad Valenciana (34,1%). Por encima de la media, además les acompañan Murcia (25,6%) y Andalucía (18,5%). Por el lado contrario, en Extremadra (2,1%) y Galicia (2,2%) apenas pesaron en el total de compraventas.

Las transacciones por parte de extranjeros en Cantabria (97), Extremadura (80) o La Rioja (105) fueron escasas.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/

Con motivo de mejorar nuestro servicio al cliente, a partir del 1 de Junio de 2017 nos trasladamos a nuestras nuevas oficinas en Paseo de Almería 7, 7º-A. 04001 Almería. Manteniendo el mismo correo, teléfonos y fax, para cualquier consulta que así lo necesiten.

Gracias y perdonen las molestias.

ATTE. La Dirección de Experto Inmobiliario.