Estos son los 10 bancos más reclamados en 2017 por las cláusulas abusivas de las hipotecas

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2017 no fue un año cualquiera ni para los consumidores, ni para los bancos. Todo lo contrario: pasará a la historia por haber dado el pistoletazo de salida a las reclamaciones masivas por las cláusulas abusivas de las hipotecas. Unos abusos que inundaron los juzgados de toda España y entre los que encontramos las famosas cláusulas suelo, los préstamos multidivisa o los gastos de formalización de las hipotecas.

Todas estas cláusulas coparon la mayor parte de las reclamaciones a los bancos durante el pasado año, que según los cálculos de reclamador.es, alcanzaron los 25 millones de euros. Ésa es la cantidad que los usuarios exigieron solo a las 10 entidades más reclamadas.

El peor parado fue Popular, para el que 2017 se convirtió en el ejercicio más difícil de su historia. En junio, cayó en manos de Banco Santander por el precio simbólico de un euro después de que las instituciones financieras europeas le declararan insolvente tras casi un siglo de actividad. A ello se suma que la entidad más reclamada del país, con 5,21 millones de euros. Así, uno de cada cinco euros que los afectados exigieron a un banco, tenía detrás a Popular.

La segunda entidad más reclamada fue el Grupo Unicaja, con 4,49 millones de euros; seguida de Sabadell (3,12 millones), Santander (2,77 millones), Caixabank (2,67 millones), BBVA (2,32 millones), Bankia (1,63 millones), Bankinter (1,11 millones), Liberbank (899.985 euros) y BMN (726.828 euros).

Pero cada banco tuvo su problemática. El gran lastre de Bankinter, por ejemplo, fueron las hipotecas multidivisas (firmadas en monedas diferentes al euro), cuyas reclamaciones totales llegaron a superar los 800.000 euros de los 1,11 millones totales. En cambio, para Popular supusieron menos de 200.000 euros y para BBVA, menos de 60.000 euros.

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En cambio, la entidad liderada por Francisco González encabezó el ranking de los bancos más reclamados por la formalización de las hipotecas, con 1,18 millones de euros por este concepto. Dicha cantidad superó de largo las que exigieron los afectados a Bankinter (unos 278.000 euros) o a Popular (unos 411.000 euros).
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¿Y entonces por qué este último encabezó el ranking de reclamaciones? La respuesta está en las famosas cláusulas suelo, que sin duda se convirtieron en su talón de Aquiles con 4,14 millones de euros reclamados. Le siguieron de cerca el Grupo Unicaja, integrado por Unicaja Banco y su filial EspañaDuero, de los 4,5 millones que le reclamaron en total.

Sabadell, con 2,62 millones; Caixabank, con 1,83 millones; y BBVA, con 1,05 millones, completan el top cinco de los bancos que recibieron más reclamaciones por parte de los consumidores relacionadas con las cláusulas abusivas de las hipotecas más famosas.

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Más de 1.800 municipios cambian su valor catastral en 2018: cuáles son y cómo te afecta

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Un total de 1.830 municipios repartidos por todo el país vivirán este año cambios en su valor catastral y la mayoría de ellos registrarán una subida, según la revisión que aprobó el Gobierno en el último Consejo de Ministros de 2017 y que publicó el BOE el pasado fin de semana. Estas variaciones pueden afectar a impuestos tan importantes como el IBI, la plusvalía municipal o el ITP.

Resumimos de forma práctica qué zonas van a estar más afectadas por los cambios, cuáles son las consecuencias de una alteración del valor catastral y si tu localidad se ve salpicada por una subida:

1. Cuántos cambian y qué zonas están más afectadas

Según el Real Decreto-ley 20/2017, de 29 de diciembre, un total de 1.830 municipios verán modificado su valor catastral este año, después de que el Gobierno haya aprobado su solicitud (pueden pedir una revisión las localidades que no hayan aplicado una revisión en más de cinco años). En la mayoría de los casos se producirá un aumento del valor catastral (1.296), mientras que en los 534 restantes se registrará un descenso.

En términos generales, las provincias que vivirán más cambios son Burgos (134 localidades), Ávila (113), Teruel (104), Segovia (99), Valencia (89), Huesca (88), Salamanca (75) y Barcelona (71).

En este buscador puedes consultar si tu municipio alterará el valor catastral:

PINCHA AQUI PARA CONSULTAR TU MUNICIPIO

2. Cuánto cambiará el valor catastral

No todas las localidades van a sufrir las mismas alternaciones, sino que dependerá del año en el que se realizó la última revisión a fondo del catastro, lo que se denomina ponencia de valores. Así, se aplican diferentes coeficientes de actualizaciones. Ésta es la tabla que incluye el BOE:

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Fuente: BOE

Por tanto, la subida o bajada dependerá del año en el que el municipio aprobó su revisión total del Catastro. Si la localidad no ha actualizado todos los valores catastrales entre 1984 y 2003, lo más seguro es que el coeficiente se ajuste al alza. Para los municipios que ya lo revisaron después de 2004, la aplicación de la actualización de estos valores se ajustará a la baja, de ahí que los coeficientes de la tabla anterior se sitúan por encima o por debajo del 1.

¿Y cómo se traducen estos coeficientes? En el caso de que un municipio realizara la última revisión a fondo del catastro antes de 1990, el alza será del 8% (ya que su coeficiente es del 1,08%), y así sucesivamente.

3. Cómo te afecta

La revisión aprobada por el Gobierno tiene un impacto directo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), al Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como la plusvalía municipal) y al Impuesto sobre el Patrimonio, entre otros, ya que el valor catastral sirve de referencia para calcular estas figuras tributarias.

No podemos olvidar que el IBI es un tributo local y que se convierte en una de las fuentes de ingresos más destacadas para los ayuntamientos. Solo en 2016, se ingresaron por este concepto casi 12.700 millones de euros. 

A continuación, detallamos los impuestos que se ven afectados y que nos describe Elena Serrano, abogada y fundadora del despacho Eslawyer:

1.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que a cada uno le toca pagar de IBI, un tributo que afecta a todas las personas que tienen un inmueble. El impuesto municipal grava la titularidad de ciertos derechos sobre inmuebles como la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa.

La base imponible de este impuesto es precisamente ese valor catastral sobre el que pueden aplicarse reducciones si corresponden y un tipo impositivo que va desde el 0.07% al 0.15%. (La fórmula es: valor catastral – reducciones = base liquidable x tipo = cuota a pagar).

A efectos prácticos, pagarás más IBI si tu municipio ha revisado al alza el valor catastral, ya que si el Ayuntamiento lo ha solicitado es porque buscar aumentar los ingresos vía impuestos. Sin embargo, cabe también la posibilidad de que el Ayuntamiento decida reducir el tipo impositivo del IBI, con lo que podrías seguir pagando lo mismo de IBI. O también está la posibilidad de que el consistorio actualice tanto los coeficientes como el tipo impositivo, con lo que la subida del IBI será fuerte.

2.- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)

En la plusvalía municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), la base imponible se calcula con el valor catastral, pero en este caso, el valor catastral del suelo.

Este impuesto grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión, bien porque se vende el inmueble, bien porque se constituyen o se transmiten derechos reales constituidos sobre él.

3.- Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

El Impuesto sobre el Patrimonio grava el patrimonio neto de la persona física. Uno de esos bienes o derechos que puede formar parte del patrimonio neto son los inmuebles. A la hora de pagar, se tiene en cuenta el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el valor de adquisición.

Si el catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tener en cuenta para determinar la base imponible del impuesto. No obstante, el catastral suele ser inferior a los otros dos, por lo menos al valor comprobado por la Administración.

4.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)

Entre otros supuestos, el ITPAJD grava las transmisiones onerosas (es decir, en las que se paga un precio) de bienes inmuebles. Para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor del inmueble, pero no el catastral, sino el valor real o de mercado.

Entonces ¿Por qué se incluye este tributo a la lista de impuestos donde sirve el valor catastral? Por lo mismo que debe incluirse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y que se comentará en el siguiente capítulo (apartado 5).

5.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Este impuesto se ocupa de la transmisión de inmuebles, las que se produce de forma lucrativa (sin pagar a cambio un precio). Y al igual que con el Impuesto sobre Transmisiones, los bienes se deben valorar por el valor real o de mercado.

Este concepto de valor real es bastante indeterminado, por eso, en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma. El ITPAJD y el ISD son dos impuestos cedidos a las comunidades autónomas y prácticamente todas ellas, salvo algún caso concreto (como la provincia de Guipúzcoa, donde no existe), han aprobado un sistema de cálculo por el que, consignando el valor catastral y la antigüedad del inmueble, se establece un valor de referencia.

En concreto, las comunidades autónomas utilizan varios métodos para determinar el valor de una casa, además del valor catastral, según el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

FUENTE: www.idealista.com

Madrid se convierte por primera vez en la región con la vivienda usada más cara

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El precio de la vivienda usada en España ha registrado un incremento del 1,2% durante el mes de noviembre, situándose en 1.581 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si atendemos al dato de noviembre de 2016 (1.497 euros/m2), la subida interanual es del 5,6%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha reducido sólo en 3 comunidades: Galicia (-0,8%), Asturias (-0,5%) y Extremadura (-0,3%). Los precios no se movieron en La Rioja ni Castilla La Mancha, y en todas las demás el precio se incrementó durante en el mes de noviembre. La mayor subida es la vivida en Cataluña (2,5%), seguida por Canarias (2%), Madrid (1,5%) y Baleares (1,3%).

Madrid se sitúa por primera vez como la autonomía más cara, tras alcanzar los 2.540 euros/m2. Le siguen Euskadi (2.524 euros/m2) y Baleares (2.433 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos Castilla-La Mancha (902 euros/m2), Extremadura (936 euros/m2) y Murcia (1.019 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

Un total de 30 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Barcelona (2,4%) y Girona (2,2%), seguidos por Las Palmas (2,1%), Santa Cruz de Tenerife (1,9%) y Cuenca (1,8%). La mayor caída, en cambio, se ha producido en Ávila, donde los propietarios piden un 2% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Soria (-1,8%) y Ciudad Real (-1,3%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.750 euros/m2 y 2.599 euros/m2respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.540 euros/m2) y Barcelona (2.495 euros/m2). Toledo es la provincia más económica con un precio de 782 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (814 euros/m2) y Ciudad Real (842 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de noviembre, el número de capitales que han subido de precio ha sido de 33. La subida más pronunciada es la vivida por Girona, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,9%. En San Sebastián el incremento ha sido del 2,6%, mientras que en Pamplona se ha quedado en el 2,4%. En Las Palmas de Gran Canaria el ascenso ha sido del 2,3%, mientras que en Palma y Lleida se ha quedado en el 2%. En Madrid la subida ha sido del 1,7%, mientras que en Barcelona el precio se ha reducido un 0,3%. Jaén, por su parte, ha marcado, por su parte, la mayor caída de este mes (-2,6%), seguida por Ávila (-2,5%), Cáceres (-1,6%), Soria (-1,6%) y Ciudad Real (-1,5%).

A pesar de la caída, Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.312 euros/m2, le siguen San Sebastián (4.025 euros/m2) y Madrid (3.268 euros/m2). Lleida, en cambio, es la más económica, con sus 907 euros/m2, seguida por Ávila (939 euros/m2) y Castellón de la Plana (999 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 303.469 anuncios que estuvieron anunciados en su base de datos el 28 de noviembre de 2017. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

El precio de la vivienda usada cae un 1,8% en octubre: solo 7 provincias registran subidas

VIVIENDA

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 1,8% durante el mes de octubre, situándose en 1.562 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Solo en siete provincias, con Madrid a la cabeza, los precios se mantuvieron en verde, con leves subidas por debajo del 1%. Frente al dato interanual, se produce un aumento de los precios del 3,2%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha incrementado sólo en 2 comunidades: Madrid (0,9%) y Baleares (0,8%). En todas las demás el precio se redujo durante en el mes de octubre. La mayor caída es la vivida en Murcia (-3,8%), seguida por Castilla La Mancha (-3,4%), la Comunitat Valenciana (-3,1%) y La Rioja (-2,9%). También han sido relevantes los descensos de Andalucía (-2,6%), Navarra y Cataluña (-1,5% en ambos casos).

Euskadi (2.505 euros/m2) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.502 euros/m2) y Baleares (2.401 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos Castilla La Mancha (902 euros/m2), Extremadura (939 euros/m2) y Murcia (1.017 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

Sólo 7 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Madrid y Salamanca (0,9%, en ambos casos), seguidos por Baleares (0,8%), Las Palmas (0,6%), Málaga (0,3%), Vizcaya y Cáceres (ambas con 0,2%). A Coruña no registró movimiento y mantuvo sus precios inalterables. La mayor caída, en cambio, se ha producido en Toledo y Almería, donde los propietarios piden un 5,9% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Soria (-5,6%) y Castellón (-5,1%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.716 euros/m2 y 2.586 euros/m2respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.502 euros/m2) y Barcelona (2.437 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 783 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (830 euros/m2) y Ciudad Real (853 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de octubre el número de capitales que han subido de precio ha sido de 13. La subida más pronunciada es la vivida por Palma, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,2%. En Cuenca el incremento ha sido del 1,9%, mientras que en Madrid se ha quedado en el 1,6%. En Málaga el ascenso ha sido del 1,5%, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria ha sido del 1,3%. Soria ha marcado, por su parte, la mayor caída de este mes (-6,9%), seguida por Lleida (-6,1%), Huesca (-5,5%), Almería (-4,1%) y Castellón (-3,3%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.333 euros/m2, le siguen San Sebastián (3.924 euros/m2) y Madrid (3.212 euros/m2). Lleida, en cambio, es la más económica, con sus 890 euros/m2, seguida por Ávila (964 euros/m2) y Castellón de la Plana (991 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 314.271 anuncios que estuvieron anunciados en su base de datos el 27 de octubre de 2017. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda

Psicología del incauto: cómo evitar los errores que cometemos al alquilar o comprar un piso

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“Debí pensarlo mejor”. Esa es la frase que soltamos cuando hemos descubierto que la operación recién hecha estaba contaminada de errores: hemos pagado demasiado, hemos escogido mal o surgen vicios ocultos.

Los psicólogos llaman a ese error de juicio “sesgo cognitivo”. Es un error humano causado por no dejar que el raciocinio se imponga sobre la emoción. El último premio Nobel de economía, Richard Thaler, escribió un libro titulado  Misbehaving(Comportamiento equivocado), donde el autor dice que “la premisa central de la teoría económica dice que las personas eligen optimizando (escogiendo lo mejor)…”. Thaler lo duda: sostiene que eso lo afirman los economistas porque “no tienen pasiones: piensan como el Sr. Spock de Star Trek “.

He aquí las tonterías que cometemos:

  1. Las palabras seductoras. Cuando nos muestran un piso por Internet nos hablan de la “coqueta habitación de los niños”, la “amplia cocina americana”, una terraza con “decoración escandinava”…”. Esas visualizaciones nos crean esquemas mentales que condicionan nuestro interés. Para evitarlo basta con preguntarse cómo son de verdad esos sitios sin todos esos atributos: terraza, habitación, cocina…
  2. Falta de tiempo. Nuestro trabajo nos impide dedicar tiempo a comprar/alquilar un piso de modo que miramos las ofertas por encima y vamos a tiro hecho. Error: las posibilidades de equivocarse y lamentarlo son directamente proporcionales a la escasez de tiempo invertido. El cerebro quiere ahorrar energía y toma decisiones precipitadas. Se corrige tomándose cada día un buen rato para mirar y elegir pisos. Y en los fines de semana, para visitar. Hay que tener un método.
  3. Manejar poca información. La experiencia se basa en tomar decisiones correctas basadas en toda la información atesorada en nuestra vida en un campo determinado. Pero solo alquilamos o compramos de vez en cuando. Para compensarlo, hay que reunir toda la información posible y procesarla. Hacer cálculos, tomar nota de cosas a favor y en contra, y cargar a nuestro cerebro de datos haciéndonos muchas preguntas. Eso le permitirá al cerebro tomar la mejor decisión en cuando a sitio y precio.
  4. La obsesión del detalle. No hay ningún piso o casa totalmente ideal, pues hasta el más atractivo siempre tiene algo que no nos gusta. A veces, lo rechazamos porque nos obsesionamos con ese detalle, que puede ser una terraza con el suelo roto, o una cocina con la campana estropeada. Tenemos que pensar qué supone eso en la oferta general y si es fácil de resolver. Así no dejaremos pasar una buena oportunidad.
  5. Las decisiones en pareja. Cuando se negocia comprar/alquilar un piso en pareja se confrontan dos formas de ver la realidad. Esto no sería un problema si los dos miembros de la pareja fueran sinceros. Pero siempre surgen sesgos cognitivos basados en complejos inconscientes: el sitio le trae malos recuerdos a uno; la otra persona se ha obsesionado con el dormitorio; está la influencia de la madre… Lo mejor es que la pareja haga un examen de sus propios sesgos cognitivos, para saber si están compartiendo la información objetivamente correcta, o solo se están dejando llevar por una emoción oculta e irracional.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/

El Gobierno aprueba la nueva ley hipotecaria: estos son sus grandes y principales cambios

HIPOTECARIA

El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, una norma debe ahora pasará al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018. El Gobierno asegura que la nueva ley cuenta con un amplio consenso político y que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español.

Tal y como adelantó el Ministerio de Economía en verano, la nueva ley hipotecaria viene cargada de medidas que buscan proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y también dar seguridad jurídica al sector financiero. 

Entre las grandes novedades de la ley hipotecaria están, por un lado, las derivadas de la trasposición de la normativa europea y, por otro, las que ha añadido el Gobierno:

Medidas que llegan de Europa

1. Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

2. Se prohiben los ventas vinculadas. Tal y como explica Economía, “con carácter general, se prohíben las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca”. Ahora bien, sí que está permitido que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida…) a cambio de ofrecerle una mejora en las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés). Esto es lo que se conoce como ventas combinadas.

A partir de ahora, las entidades financieras deberán plantear al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.

3. Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embago, la nueva directiva contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española.

4. Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas. Este cambio en la política retributiva responde, según el ministro Luis de Guindos, a que “prime la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden”.

5. Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros. Economía alerta de que todos aquellos que operen en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si solo operan en una región, su ‘vigilante’ será el órgano competente en la región.

Medidas añadidas

1. La necesidad de que los futuros hipotecados visiten al notario antes de firmar el préstamo para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusivas) y el usuario pueda resolver todas las dudas que le genere el documento. La visita será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y tendrá un plazo de siete días antes de la firma del contrato.  Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. De hecho, habrá sanciones para aquellos que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

2. La normativa también establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%. 

3. Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas. Actualmente no existe ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente. ¿Y cómo se llevará a cabo? Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

4. Se crea una lista negra de cláusulas abusivas. La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

5. Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

6. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años.

FUENTE:  https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/

La demanda del alquiler tira de la rentabilidad para invertir en vivienda al situarse en el 7,1%

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La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,1% entre julio y septiembre, desde el 5,9% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda del alquilersegún un estudio realizado por idealistaComprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,3%, seguido de las oficinas, con un rendimiento del 7,7%.

La inversión inmobiliaria en España, en cualquiera de los productos analizados, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que triplican, en el peor de los casos las de los Bonos del Estado a 10 años. 

Según el estudio realizado por idealista, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,3%, frente al 7,5% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,7% (hace un año era del 6,8%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 5% frente al 4,6% de hace 12 meses

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria es la que resulta más rentable, con un 8%. Le siguen Lleida (7,5%), Santa Cruz de Tenerife (7%) y Alicante (6,7%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,1%, inferior a la de Madrid (5,8%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (4%), A Coruña (4,1%) y Ourense (4,2%). A continuación, se sitúa Zamora (4,6%).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en la mayoría de las capitales. El mayor retorno se obtiene en Córdoba y Zaragoza, donde arrojan sendas tasas del 9,2% y 9% respectivamente. Les siguen las rentabilidades de Santander (8,8%), Málaga (8,7%) y Santa Cruz de Tenerife (8,7%).  En Barcelona la tasa está situada en el 8,5%, mientras que en Madrid se queda en el 7,9%. 

Palencia ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 5,3% de rentabilidad), seguida por Castellón (5,7%) y A Coruña (6,1%).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de Málaga presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 7,3% de rentabilidad bruta. Le siguen Zaragoza (7,2%), Santa Cruz de Tenerife (7%), Oviedo y Córdoba (6,9% en ambos casos). En Madrid la rentabilidad asciende al 6,3%, mientras que en Barcelona baja hasta el 6%.

En el lado opuesto, encontramos las rentabilidades de A Coruña (4,6%), Valencia (5,3%), Bilbao y Santander (5,4% en los dos casos). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Las Palmas de Gran Canaria (8,3%), seguido por Palma (7,7%), Girona (5,7%) y Santa Cruz de Tenerife (5,4%).

La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,6%, seguida por A Coruña (2,8%), Vitoria (3%) y Oviedo, con un 3,1%. A continuación, se sitúan Madrid (3,2%) y Barcelona (3,3%). 

Para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al tercer trimestre de 2017. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.

Bernardos: “Actualmente es mejor comprar que alquilar por los bajos tipos hipotecarios”

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El analista y consultor inmobiliario, Gonzalo Bernardos, es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB. Ante el actual escenario del mercado inmobiliario español, considera que estamos lejos de vivir una nueva burbuja del alquiler, puesto que solo es elevado en las grandes urbes cosmopolitas. En su opinión, ahora mismo es mejor comprar casa que alquilar, dado los bajos tipos de interés de las hipotecas.

¿Cómo se encuentra el mercado de vivienda en España?

En plena expansión. En los lugares donde el stock pendiente de venta es bajo, suben el precio y las transacciones. En aquellos donde es elevado, solo las compraventas. Es un mercado múltiple, pues las grandes ciudades, las medianas y las pequeñas evolucionan a ritmo diferente. No obstante, en todos los lugares, los signos de mejora son evidentes. La crisis ya es únicamente un recuerdo

¿Crece la opción del alquiler frente a la compra? ¿O es un buen momento para la compra?

Si es mejor comprar o alquilar depende básicamente del tipo de interés hipotecario. Cuando éste es reducido, la opción más acertada suele ser la compra. Si es elevado, la alternativa más conveniente es el alquiler. Dado que estamos en una coyuntura con el tipo de interés más bajo de la historia, en la actualidad es mucho mejor comprar que alquilar.

Progresivamente, el arrendamiento va perdiendo gas en relación a la adquisición de la vivienda. Los motivos son los siguientes: el elevado aumento de su precio, especialmente en las grandes ciudades; la escasa duración de los contratos, las mayores facilidades crediticias por parte de las entidades financieras (cada vez hay más hipotecas que financian el 100% del valor del piso) y las mejores perspectivas de ingresos de las familias.

¿Puede haber riesgo de burbuja del alquiler en Barcelona o Madrid? 

No veo por ninguna parte dicha burbuja. En relación a las grandes ciudades de Europa, el importe del alquiler es barato en ellas. Son dos ciudades cosmopolitas, que forman parte de la Champions League Inmobiliaria Mundial y donde cada vez hay más clientes extranjeros, con un poder adquisitivo superior a los nacionales.

No obstante, sí que veo una ralentización importante de las subidas de los pasados años. Entre 2013 y 2016, Barcelona ha subido un 57% y Madrid un 28,6%. En los próximos cuatro años, en la capital catalana la evolución será mucho menos alcista y en Madrid únicamente un poco inferior.

¿La creación de vivienda pública ayudaría a equilibrar el mercado en Barcelona, Madrid u otras grandes ciudades?

En los años de la crisis, se desperdició una gran oportunidad para crear grandes parques de vivienda pública en las ciudades más importantes del país. Ya que los ciudadanos rescatamos a numerosas cajas de ahorro, éstas podían haber transferido a los ayuntamientos, sin coste alguno para ellos, la gestión y propiedad de las viviendas en stock. Lo que se hizo fue al contrario. En Madrid, en lugar de aumentar el parque, se redujo, al vender el ayuntamiento un elevado número de viviendas públicas a un fondo de inversión. Ahora ya es tarde, especialmente en Barcelona, donde casi no hay terreno para construir. Las actuaciones de los consistorios de ambas ciudades únicamente tendrán un efecto marginal sobre la evolución del mercado de la vivienda en los próximos años.

¿Cree que el aumento de pisos turísticos está provocando un encarecimiento del alquiler?

Es indudable que si no hubiera pisos turísticos, la oferta de alquiler convencional sería más elevada y, en algunas zonas, el precio sería inferior. No obstante, en la mayoría de localizaciones, el efecto sería escaso.

Entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%.

Un ejemplo: entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%. En cambio, en 2016, dicho número disminuye en 1.100 y el alquiler sube un 17%. Es la coyuntura macroeconómica la principal causante de los cambios de precios. En la primera fecha, era pésima. Por tanto, la bajada fue sustancial. En la segunda, muy buena. Por consiguiente, la subida fue espectacular en la capital catalana.

¿Cuántos años de bonanza inmobiliaria cree que puede haber?

Desde mi perspectiva, España crecerá entre el 2,5% y el 3,5% hasta al menos 2021, debido a la elevada competitividad de las empresas españolas y la magnífica coyuntura económica internacional. Si ésta no varía, el precio y las transacciones continuarán subiendo en casi todos los lugares. La excepción será Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. En la actualidad, en sus mejores zonas, el precio actual supera el observado en 2007. Debido a ello, creo que en 2019 las transacciones bajarán y, como muy tarde, en 2020 ligeramente  el precio de la vivienda.

¿Cómo es la formación de los gestores inmobiliarios?

Cada vez mejor. Un número creciente tiene un grado universitario y también aumenta el porcentaje de los que tienen un máster que ofrece formación específica en el sector. Yo dirijo el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria desde hace 18 años en la Universidad de Barcelona y me enorgullece decir que fue el único postgrado que continuó realizándose en Cataluña durante la crisis. Ofrecemos una formación completa en gestión, inversión, promoción y administración inmobiliaria y enseñamos a tener olfato e intuición.

En otras palabras, dotamos a nuestros estudiantes (promotores, API, gestores de family office…) de estrategia para que puedan triunfar tanto en los buenos como en los malos momentos del sector. Es la formación inmobiliaria de más alto nivel que se ofrece en España.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/

La forma de calcular la plusvalía municipal a examen: el Supremo puede evitar que se cobre de más

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El Tribunal Supremo decidirá finalmente si la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es acorde a Derecho. Sobre la mesa está el eterno debate de si la fórmula legal calcula el incremento que el valor del terreno tendrá en el futuro, o el generado hasta su transmisión, que es el que pretende gravar el impuesto. Y es que, independientemente de la modificación del texto legal que ya está sobre la mesa, lo cierto es que la cuestión de la fórmula de cálculo aún sigue sin resolver.

¿Pero el Tribunal Supremo no se había “cargado” ya la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal?

Podría pensarse que la cuestión de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es un tema ya cerrado. En efecto, la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en junio de 2017, que desestimó el recurso de casación en interés de ley planteado por el Ayuntamiento de Cuenca, y en el que solicitaba se aplicara la fórmula de cálculo tal y como estaba prevista en la Ley (artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales – TRLHL).

Sin embargo, dicha sentencia desestimó el recurso planteado, y recordó que tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 16-2-2017, 1-3-2017 y 11-5-2017, la fórmula de cálculo prevista en el referido artículo 107 del TRLRHL sólo puede interpretarse en clave constitucional. Es decir, con respeto absoluto al principio de capacidad económica y, en consecuencia, no exigiendo el impuesto en situaciones en las que no se había producido el incremento del valor del terreno en el momento de su transmisión.

El Tribunal Supremo, por tanto, no se pronunció propiamente sobre la forma en que se calcula el impuesto.

¿Qué problemas sigue generando la fórmula de cálculo del impuesto?

A estas alturas, es evidente que el impuesto no puede exigirse en situaciones en las que no hay incremento de valor. Hay sentencias que consideran que es la Administración la que debe probar que ha existido incremento de valor, antes de exigir el impuesto. Otras consideran que todas las liquidaciones del impuesto deben ser anuladas, por haberse dictado sin cobertura legal alguna ante el vacío legal provocado por la declaración de inconstitucionalidad.

Pero aparte de ello, y en los supuestos en los que se liquide el impuesto por entender que sí ha existido incremento de valor, y no existe el referido vacío legal, sigue manteniéndose la misma duda que planteamos en este blog en el año 2012: ¿Se está cobrando a los contribuyentes lo que procede? ¿O de la fórmula de cálculo resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en el futuro, más que el generado con motivo de la transmisión?

Dicha cuestión, a día de hoy, sigue sin resolver.

¿Por qué es necesario una sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema?

La declaración del Supremo sobre esta cuestión es necesaria para saber cómo debe exigirse el impuesto en el futuro. Téngase en cuenta que los pronunciamientos judiciales del Supremo o del Constitucional sólo han ido hasta la fecha, en la línea de garantizar que el impuesto no se exija si no hay incremento de valor del terreno. Por tanto, la fórmula de cálculo del impuesto sigue aplicándose exactamente igual, sin que se haya resuelto la duda de si se está cobrando a los contribuyentes más de lo debido, por calcular la fórmula el incremento de valor que el terreno experimentará en el futuro, y no el generado hasta la transmisión.

De hecho, el Proyecto de Ley de modificación del TRLRHL que conocimos a finales de julio sólo varía los coeficientes a aplicar sobre el valor catastral en la fecha de la transmisión del terreno, y prevé su actualización, pero sigue aplicando la fórmula de cálculo de forma idéntica a como se venía haciendo.

¿Qué es lo que va a decidir el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo decidirá si la fórmula de cálculo del impuesto va en sintonía con el hecho imponible que el legislador quiso gravar. Según el artículo 104 del TRLRHL el impuesto recae sobre el incremento de valor del terreno puesto de manifiesto con motivo de su transmisión. De dicho artículo se deduce, por tanto, que sería el incremento de valor generado hasta la transmisión, y no el futuro.

Por ello, si resulta que la fórmula de cálculo, tal y como está concebida en la ley, grava el incremento de valor del terreno futuro, el contribuyente acabaría tributando por una base imponible diferente (y superior) a la que se pretendía gravar.

El Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación planteado, y por tanto resolverá si la base imponible del impuesto de plusvalía municipal puede no ser el resultado de aplicar al valor del terreno en la fecha de su transmisión, un coeficiente en función del número de años en que se ha generado el incremento del valor del terreno. En definitiva, si la base imponible debe calcularse conforme se prevé en la Ley, o con una fórmula alternativa.

¿Qué consecuencias podrían derivarse de la sentencia del Tribunal Supremo?

La estimación del recurso de casación planteado obligaría a una nueva y completa revisión del impuesto. Y es que, aunque se exigiera el impuesto únicamente en los supuestos en los que no ha existido incremento de valor (determinados por el legislador tal y como solicitó el Tribunal Constitucional), quedaría invalidada la fórmula de cálculo con la que dicho impuesto se calcula, no pudiéndose en consecuencia dictar liquidaciones, y anulándose las ya dictadas.

Ante la esperanza de una sentencia del Tribunal Supremo estimatoria del recurso planteado, interesa que los contribuyentes recurran las liquidaciones dictadas (o soliciten la rectificación de las autoliquidaciones presentadas), manteniendo vivos los recursos planteados, para poder alegar la incorrección de la fórmula de cálculo, si ES éste finalmente el criterio del Alto Tribunal sobre esta cuestión.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2017/

Mapa de la evolución del precio de la vivienda por provincias en lo que va de 2017

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El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 1.530 euros/m2 durante el segundo trimestre del año, un 1,6% interanual más. Según Fomento, en lo que va de año el valor tasado de las casas se ha incrementado de media un 1,2%. Sin embargo, la heterogeneidad del mapa nacional sigue patente casi tres años después de salir de los números rojos, con 31 provincias en crecimiento y otras 21 cayendo desde enero.

El precio medio de la vivienda suma un nuevo trimestre en positivo, y ya son nueve consecutivos tras acabar con una racha de 26 trimestres (más de seis años) a finales de 2014, según los datos del Ministerio de Fomento. Entre abril y junio, el valor tasado de las casas se situó en 1.530 euros/m2, lo que supone un 1,6% interanual más.

Desde finales del año pasado, cuando el precio cerró 2016 con 1.512 euros/m2, el valor ha evolucionado un 1,2% entre enero y junio. Pero si nos hacemos un zoom sobre el mapa de España, la heterogeneidad de los datos es patente y se ve como la normalización de los precios tras las crisis va a dos velocidades.

31 provincias han evolucionado de forma positiva en lo que va de año con Ceuta y Melilla como los más destacados, con un 4,4% y 4,5%, respectivamente. Guipúzcoa, con un 3,2%, Guadalajara (2,9%), Madrid (2,7%) o Barcelona (2,6%) les siguen entre los mayores crecimientos desde enero.

Por el contrario, 21 provincias han visto como los precios de las casas han caído. Zaragoza (-4,1%), Zamora (-4,2%), Ávila (-3,4%) y Jaén (-2,9%) son las provincias que han liderado las caídas en los seis primeros meses de 2017.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios medios más elevados de la vivienda se registraron en San Sebastián (3.436,3 euros/m2), Sant Cugat del Vallès (2.877,3 euros/m2) , Ibiza (2.875,8 euros/m2), Barcelona (2.836,0 euros/m2), Pozuelo de Alarcón (2.775,0 euros/m2), Santa Eulalia del Río (Ibiza) 2.690,2 euros/m2; Madrid (2.677,0 euros/m2), y Getxo (2.658,0 euros/m2).

Mientras que los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se dieron principalmente en poblaciones de las provincias de Alicante y Valencia como Elda (510,9 euros/m2), Ontinyent (551,5 euros/m2), Villena (584,0 euros/m2), Alcoy (584,4 euros/m2), Villarrobledo, (Albacete) (588 euros/m2) y Xirivella, 598,8 euros/m2

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/

Mapa de dónde compran vivienda los extranjeros en España

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La compra de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros se mantuvo al alza, acompañando al aumento general de las transacciones de casas. En el primer semestre del año, los foráneos compraron 39.666 viviendas, un 17,5% del total en este periodo. La Comunidad Valenciana (11.557), Andalucía (7.960) y Cataluña (5.732) registraron el mayor número de operaciones, pero ha sido en Canarias (40,8%), Baleares (37,1%) y, de nuevo, la Comunidad Valenciana (34,1%) donde el peso de las compraventas por parte de extranjeros ha tenido más importancia sobre el total.

Las compras de vivienda efectuadas por extranjeros, ya fueran residentes o no, fue de 39.666 transacciones durante los seis primeros meses. El segundo trimestre (21.798), fue mejor que el primero (17.868), encadenando así 20 trimestres consecutivos de subidas interanuales.

La costa mediterránea sigue siendo el lugar preferido por los extranjeros para comprarse una casa, ya sea como lugar de vacaciones, segunda residencia o retiro ‘paradisiaco’. La Comunidad Valenciana (11.557), Andalucía (7.960) y Cataluña (5.732) registraron el mayor número de operaciones entre enero y junio, lo que supone 63% del total de operaciones en lo que va de año.

Si a estas tres comunidades le sumamos la Región de Murcia (1.873) e Islas Baleares (2.804), supone que tres de cada cuatro casas compradas por extranjeros (75,4%) se sitúan en el arco mediterráneo.

En cuanto al peso de las transacciones realizadas por los ciudadanos extranjeros sobre el total de operaciones, en España supone el 17,5% del total, pero si nos vamos al particular de cada región, vemos como en Canarías, las 4.695 compraventas de foráneos suponen el 40,8% del total de operaciones en las islas.

Superan el 30% del volumen total de operaciones, Baleares (37,1%) y la Comunidad Valenciana (34,1%). Por encima de la media, además les acompañan Murcia (25,6%) y Andalucía (18,5%). Por el lado contrario, en Extremadra (2,1%) y Galicia (2,2%) apenas pesaron en el total de compraventas.

Las transacciones por parte de extranjeros en Cantabria (97), Extremadura (80) o La Rioja (105) fueron escasas.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/

Nos trasladamos a partir del 1 de Junio de 2017

EXPERTOINMOBILIARIO cartel

Con motivo de mejorar nuestro servicio al cliente, a partir del 1 de Junio de 2017 nos trasladamos a nuestras nuevas oficinas en Paseo de Almería 7, 7º-A. 04001 Almería. Manteniendo el mismo correo, teléfonos y fax, para cualquier consulta que así lo necesiten.

Gracias y perdonen las molestias.

 

ATTE. La Dirección de Experto Inmobiliario.

 

 

Los juzgados, colapsados por los numerosos frentes contra cláusulas hipotecarias

CLAUSULA SUELO

Cada vez es más habitual que los abogados reciban resoluciones de los juzgados señalando que están colapsados, como consecuencia de las demandas contra los bancos. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, enumera los principales frentes judiciales que la banca tiene abiertos, como las cláusulas suelo, la de formalización de los gastos hipotecarios o las hipotecas multidivisa. Y alerta de las demandas que están por llegar: contra el índice IRPH o contra el vencimiento anticipado.

Hace unos días me llegó una resolución judicial por la que se me denegaba la solicitud de adelanto de una fecha prevista para un juicio, por una hipoteca multidivisa, justificando el Juzgado dicha negativa con la sobrecarga de trabajo que tiene, debido precisamente a la entrada de un gran volumen de demandas bancarias. Hoy mismo, me ha llegado otra resolución de otro Juzgado, también por un procedimiento contra una entidad financiera, en idéntico sentido: “por el colapso de los Juzgados de Madrid, como consecuencia de los contratos bancarios”.

No puede resultar desconocido, el hecho de la falta de medios en la Administración de Justicia, a los que ahora se suma la cascada de demandas contra las entidades financieras.

¿Cuáles son los frentes abiertos que tiene la banca?

La “todopoderosa” Banca parece resistirse a poner en práctica, salvo que sea expresamente condenada en el caso concreto, los dictados de la Justicia y lo que se declara en las sentencias. Y eso sin contar con las “facilidades” que le da el Gobierno, a través de Reales Decretos, como el de la cláusula suelo, en el que se establece una moratoria de tres meses (ampliable a cuatro), y que cercena palmariamente el derecho del consumidor a obtener la tutela judicial efectiva durante dicho período.

Las entidades financieras, en su mayoría, se siguen resistiendo a cumplir voluntariamente, manifestando en la mayoría de las ocasiones que no son las competentes para decidir sobre la transparencia o no de la cláusula limitativa del tipo de interés, radicando dicha declaración en sede judicial.

Por tanto, al consumidor, no le queda otra opción que demandar para ver satisfechos sus derechos, razón por la que, de no disponerse de medios y refuerzos en los Juzgados, estos se verán abocados a un colapso mucho mayor del que ahora tienen, a la vista de los frentes a los que habrá de seguir plantando cara la banca.

En este artículo me voy a limitar a mencionar tres de los grandes frentes que se prevé tengan una entrada masiva inmediata en los Juzgados y Tribunales, tratándose de una lista enunciativa.

I. Cláusula suelo.- A pesar de ser una batalla librada desde hace ya unos años, aproximadamente desde 2009, la misma no ha finalizado, y creo que le queda todavía un recorrido.

– Por un lado, están las cláusulas suelo de los consumidores que, bien no han reclamado nunca, o bien habiéndosela quitado el Banco voluntariamente en virtud de Sentencias del Tribunal Supremo, no les ha sido devuelto el importe abonado de más con sus correspondientes intereses.

Estos consumidores, para el improbable caso de que en su contrato de préstamo solamente tengan esta cláusula abusiva, podrán optar por reclamar a través del procedimiento establecido en el Real Decreto Ley 1/2017 de 20 de Enero (de carácter voluntario), o podrán proceder a demandar judicialmente, si bien, y si el banco se allana a sus pretensiones, ya sea de manera parcial como de manera total, el mismo quedará liberado de pagar las costas judiciales.

Si, por el contrario, tienen más cláusulas de las declaradas abusivas, es conveniente proceder a su reclamación de manera conjunta, por lo que dicha reclamación quedará fuera del ámbito del procedimiento establecido en el Real Decreto, por ocuparse éste exclusivamente de la cláusula suelo.

Entre dichas cláusulas se pueden mencionar:

1. El interés de demora, el que resulta abusivo cuando está previsto en dos puntos por encima del interés remuneratorio para aquellos contratos otorgados con anterioridad a Mayo de 2013; siendo abusivos los previstos por encima de tres veces el interés legal del dinero para los otorgados con posterioridad a dicha fecha.

2. El vencimiento anticipado, que es la cláusula que permite declarar vencido el préstamo y, por tanto, el inicio de una ejecución hipotecaria, con el solo impago de una de las cuotas o de cualquier cantidad comprensiva de capital e intereses.

3. La cesión del crédito sin puesta en conocimiento del deudor hipotecario: cláusula que permite las titulizaciones hipotecarias o la venta de la deuda a un tercero por una cantidad mínima.

4. Cláusula 365/360, o aquella por la que se pagan 5 días más de intereses al año. Aquí puedes ver más información sobre esta cláusula.

– Y, por otro lado, la cláusula suelo de no consumidores, es decir de quien solicitó un préstamo con garantía hipotecaria, cuyo destino era empresarial o profesional. Es esta una reclamación que se está animando cada vez más, habiéndose dictado ya sentencias favorables a este grupo de afectados, incluso por algunas audiencias provinciales, como las de Salamanca y Toledo. La reclamación de esta cláusula de no consumidores está excluida del Real Decreto, al haber sido previsto éste exclusivamente para consumidores.

II.Hipoteca multidivisa.- Es el préstamo concertado en una divisa diferente al euro, y sometido a continuas fluctuaciones tanto en la cuota a pagar como en el capital pendiente de pago, de manera que cuando el euro se debilita frente a la divisa contratada, no solamente las cuotas hipotecarias se disparan, sino que se llega a adeudar al banco mayor importe que el inicialmente percibido.

Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Junio de 2015, ha ido fluyendo la interposición de demandas sobre hipotecas en divisas o multidivisa, con el fin de conseguir la nulidad parcial del préstamo y el recálculo del mismo a la moneda euro, siendo frecuentes las sentencias a favor de los afectados.

Si bien el Tribunal Supremo definió la naturaleza de las HMD (hipotecas multidivisa), como un préstamo que contenían un derivado financiero, y por tanto podían atacarse por la falta de información, de obligado cumplimiento, contenida en la Ley de Mercado de Valores, no podemos olvidar que, las cláusulas multidivisa, al igual que las cláusulas suelo, son condiciones generales de la contratación y que, por tanto, han de haber superado tanto el control de incorporación, como el control de transparencia, siendo atacables desde el prisma de la Ley General de Consumidores y Usuarios.

Es una reclamación también de largo recorrido, y todavía tendrá que haber alguna sentencia más del Tribunal Supremo en unificación de doctrina.

III.Gastos de formalización de hipoteca.- Declaradas nulas por abusivas, en sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, aquéllas cláusulas que atribuyen al consumidor todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato.

Al igual que la anterior, es una reclamación de largo recorrido, ya que los Bancos no están por la labor de negociar, y alegan, entre otras cosas, que el TS se limitó a expulsar del contrato la cláusula sin incidencia económica alguna (esto lo dice la entidad condenada por la Sentencia de 23 de Diciembre de 2015), o bien que la cláusula que se les reclama no coincide en absoluto con la puesta en su contrato (el resto de las entidades no condenadas).

Aquí puedes ver cómo reclamar estos gastos

Otros frentes abiertos y otros que posiblemente se abrirán una vez se decidan las cuestiones prejudiciales planteadas ante el TJUE, son: IRPH, vencimiento anticipado, cesión de créditos.

Y, por último, no podemos olvidar a las miles de familias desahuciadas de sus viviendas en base a ejecuciones hipotecarias cuyo título contenía cláusulas abusivas y que, por tanto, deberían de haber sido expulsadas del contrato con carácter previo, como lo son la cláusula suelo y el vencimiento anticipado, las que podrían valorar plantear una nulidad de su procedimiento de ejecución hipotecaria.

En definitiva, con la forma de proceder de la banca desviando a sede judicial la decisión de todo aquello que no hicieron correctamente, el colapso y la sobresaturación de los Juzgados está más que garantizado lo que, además, provoca de manera injusta, desde mi modo de ver, el retraso en la satisfacción de otros derechos reclamados por los ciudadanos y que nada tienen que ver con productos financieros o bancarios.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2017/

La primera condena a un ayuntamiento para que devuelva la plusvalía tras el fallo del TC

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El pronunciamiento del Tribunal Constitucional contra algunos artículos de la plusvalía municipal de Guipúzcoa y de Álava ya empieza a tener sus efectos en los tribunales españoles. El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento madrileño de Torrelodones al pago de lo cobrado indebidamente a un contribuyente por la transmisión de varios inmuebles sin obtener una ganancia patrimonial.

En concreto, el Ayuntamiento de Torrelodones deberá devolver 9.200 euros a un contribuyente que transmitió varios inmuebles y en cuya operación no obtuvo una ganancia patrimonial. El Magistrado-Juez D. José Yusty Bastarreche basa su sentencia del pasado 3 de marzo en el dictamen del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucionales algunos artículos de la norma foral que regula el impuesto de la plusvalía municipal en Guipúzcoa.

Recordamos que el pasado 17 de febrero publicó esta sentencia contra algunos artículos de dicha norma foral, una ley que es igual a la estatal (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Carlos Rivero, fundador del despacho Afeplus, espera que sea la primera de muchas sentencias que den la razón al contribuyente porque “es inadmisible que se cobre este impuesto cuando queda justificada la pérdida patrimonial”. En este sentido, estima que es muy importante aportar a la demanda contra el consistorio de turno un informe pericial para justificar la disminución del valor del suelo puesto de manifiesto con la transmisión del inmueble.

Además, añade que “los ayuntamientos a día de hoy siguen cobrando este impuesto, aun teniendo sobre la mesa la sentencia del Tribunal Constitucional, amparados en que la sentencia tiene efectos sobre la norma foral y no sobre la norma estatal”.

Pero antes hay que cambiar la norma estatal, es decir, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, una competencia del Gobierno. Rivero también estima que la Dirección General del Catastro también tiene parte de responsabilidad, ya que “en algunos casos los valores catastrales de los inmuebles no cumplen con la Ley del Catastro Inmobiliario, lo que da como resultado una cuota final a pagar del impuesto desproporcionada, ya que se toma para calcular la base imponible del impuesto el valor del suelo que venga en el recibo del IBI del inmueble. Habría que revisar y actualizar las ponencias de valores de muchos municipios para ajustarlas a la realidad actual del mercado inmobiliario”.

Desde el despacho de abogados también consideran que los ayuntamientos también tienen parte de responsabilidad, ya que la gran mayoría aplica un tipo de gravamen de entre el 25 y el 30%, es decir, el más alto posible (el 15% es el mínimo y el 30% es el máximo).

Mientras las administraciones pertinentes cambian las leyes, los contribuyentes tendrán que seguir reclamando ante su Ayuntamiento lo cobrado de más primero en fase administrativa y posteriormente en fase judicial, tal y como recuerda Rivero.

Hacienda reformará la ley estatal

El Ministerio de Hacienda ya ha anunciado que modificará el Impuesto de Plusvalía Municipal para adaptar la norma estatal (la Ley Reguladora de Haciendas Locales) a la sentencia del Tribunal Constitucional.

Además, el Congreso de los Diputados ha aprobado la iniciativa de Ciudadanos para pedir la devolución de este impuesto cuando no ha habido ganancias con la transmisión. El portavoz de Hacienda del Grupo Parlamentario de Ciudadanos, Francisco de la Torre, ha asegurado que con esta propuesta “se pretende cambiar la ley para que se deje de cobrar un impuesto que es confiscatorio e inconstitucional”.

“Además, queremos que se devuelva el dinero que nunca se debía haber cobrado a aquellos contribuyentes que perdieron dinero al vender un inmueble y que se arbitre un procedimiento para garantizar sus derechos para que no pasen un viacrucis, evitando así que los contribuyentes vayan masivamente a los tribunales”, ha explicado de la Torre.

FUENTE: www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad

La Unión conciencia a los escolares sobre hábitos de vida saludables

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‘cultivando un futuro saludable’ es el lema escogido por Alhóndiga La Unión en la primera edición de su programa escolar ‘La Unión Junior’, que está dedicado a la mejora de la salud de los escolares mediante la promoción de hábitos de vida saludables entre los que se incluye la concienciación a nivel local para incorporar frutas y hortalizas en las dietas infantiles. La Unión completará la primera etapa de su programa con la participación de una decena de centros educativos de la provincia de Almería y que aglutinará a más de 500 niños.

Desde La Unión se hace hincapié en la importancia de promover entre la población infantil hábitos de alimentación que incluyan frutos frescos mediante la organización de actividades divertidas y motivadoras. Por este motivo ‘La Unión Junior’ está dirigida a los más pequeños, para que incorporen las frutas y hortalizas en su dieta como fuente de aporte saludable de energía. Su plan de actividades ha sido distribuido a lo largo del curso escolar, e incluye dos programas dinámicos en los centros educativos, el patrocinio del deporte base, desayunos saludables y contenido para escolares en su web.

Además, se ha incluido la difusión del sistema de producción hortícola almeriense en el ámbito escolar a través de un taller en las aulas bajo la denominación ‘Descubriendo la agricultura’. En dicho taller se conocerán los principales cultivos almerienses, el método de producción integrada o la identificación de las plagas que atacan a los cultivos. Será desarrollado por los profesionales del departamento técnico de La Unión durante los meses de noviembre y diciembre en los centros educativos participantes. El segundo taller, ‘Comer sano es divertido’, llevará a las aulas el contenido sobre el valor positivo que tiene para la salud la incorporación de frutas y hortalizas a la dieta infantil. El taller se complementará con juegos y actividades que favorecerán el recuerdo de lo aprendido en esos días. Este taller se llevará a cabo a lo largo de febrero y marzo de 2017, contando con la participación profesional de los técnicos de Laboratorio de La Unión. El programa también contempla desayunos saludables y uno de las primeros tendrá lugar el próximo 19 de noviembre en El Ejido. Ese día está previsto que se celebren diversas actividades familiares en el Parque Municipal coincidiendo con el ‘Día de la Infancia’.

“Trámites administrativos” frenan la apertura de la Escuela de Golf de El Toyo

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Lleva meses finalizada, pero la Escuela de Golf construida por la Junta de Andalucía en la urbanización de El Toyo aún no ha recibido ni un solo alumno. Cuenta con las autorizaciones pertinentes, como la licencia de apertura concedida por el Ayuntamiento de Almería, pero sus puertas siguen cerradas, mientras que el calendario avanza, dejando atrás la última previsión para inaugurar en septiembre las flamantes instalaciones. La Consejería apunta como causa los “trámites administrativos” previos a la puesta en marcha, sin dar detalles ya acerca de cuáles son los mismos, el estado actual del proceso y tampoco de cuándo éste tocará su fin.

La cautela en este sentido es hasta cierto punto de agradecer, teniendo en cuenta el ramillete de fechas que siempre ha acompañado a la Escuela de Golf, incluso cuando apenas era el anuncio político de un proyecto con el que hacer de Almería capital un referente turístico. Lo valoraba así el consejero de Turismo, Comercio y Deporte, que, en enero de 2010, era Luciano Alonso, quien se comprometió a iniciar las obras antes de que finalizara el año. Solo había por aquel entonces otra escuela pública en la región, la de Sevilla.

El comienzo de los trabajos se fue posponiendo durante cuatro años, pudiendo por fin la Junta colocar la primera piedra el 29 de agosto de 2014. Si se tardó más de la cuenta en iniciar las obras, cogiendo ventaja el complejo de Linares, una vez terminadas, la Administración andaluza se está tomando su tiempo en abrir esta escuela pública, en la que se han invertido 2,5 millones de euros.

Desde octubre de 2015, a febrero de 2016 o septiembre de este año. Son otras de las diversas fechas lanzadas por diferente consejeros, sin que hasta ahora se sepa a ciencia cierta -o al menos haya trascendido a la opinión pública-, cuando empezará a utilizar este complejo deportivo la media de 1.600 personas al mes prevista por la Consejería.

Licencia municipal para su apertura la tiene desde el pasado mes de julio, y después de que el Gobierno andaluz atendiera los requerimientos de la Gerencia de Urbanismo para la apertura de los campos de prácticas y la casa club, además de otras instalaciones relacionadas con la práctica de actividades físicas como el pádel y la zona de aparcamiento con 184 plazas. Pendiente queda, por otro lado, la segunda fase.

MARÍA VICTORIA REVILLA

El sabor del toro bravo llega desde Ceuta hasta Terraza Carmona

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Hay quien se pregunta por qué el teatro no es considerado un bello arte y, en cambio, sí lo es el cine. No es asunto baladí. Los muy puristas esclarecen esta discrepancia con el siguiente criterio: “el teatro no es un género independiente, sino que se encuentra dentro de la literatura, que de por sí es considerada como una de las bellas artes”. Como ésta no es la cuestión que nos trae aquí hoy, se da por aceptado temporalmente el argumento. Sin embargo, la misma pregunta es válida para la gastronomía: ¿es o no es arte?

Dejó dicho Borges al hablar de arte, más o menos, que ‘una biblioteca es el paraíso o que el paraíso debe estar en una biblioteca’. ¿Se puede enmendar la plana a un maestro? Sencillamente, no. Al menos si quien lo pretendiera fuese un vulgar plumilla. Así, que no, el paraíso no está en la cocina o viceversa. Pongamos entonces que, si la gastronomía no es considerada arte, sí sea una ciencia. Con permiso de la ciencia y los científicos. Naturalmente, para desdeñar a la gastronomía como arte debemos olvidar la creatividad, los sabores y aquello que se dice de ‘comer con los ojos’. Mire por donde ya hemos cogido uno de los cinco sentidos al aire: el gusto. Precede al saboreo el olfato. Dos sentidos. Más el tacto, tres.

De los cinco sentidos tradicionales del ser humano, tres de ellos permiten, así de entrada, percibir la gastronomía a secas. La gastronomía se consuma en arte cuando provoca un efecto emocional como pudiera hacerlo la música, la pintura… Al fin y al cabo, un chef expresa creativamente una obra estética más allá del mero trámite del sustento. Esto es lo que se gesta estos días en Terraza Carmona al socaire de las ‘Jornadas Gastronómicas El Toro Bravo en la Cocina’, vigésimo segunda edición, que ya es.

Hoy, ayer para usted, el restaurante ceutí ‘El Refectorio’, con su chef Rafael Carrasco en los fogones, deleitó los sentidos con un menú de notable calado, ilustre podría decirse, máxime si se tiene en cuenta que en Ceuta no hay plaza de toros, o sea, no hay tradición taurina. Rafael Carrasco comentaba el cómo y porqué ha recalado en ‘El toro bravo en la cocina’, y que ha sido debido a que “conocí a Antonio al ser los dos miembros de Eurotoques. El año pasado me llamó para decirme que pensaba que yo podía venir este año. Le dije, hombre, no me metas en este compromiso, pero ya sabemos cómo es Antonio y aquí estamos”. Gracias a los dos, a Antonio por su insistencia y a Rafael por su flojilla resistencia.

Y ya que estamos, Rafael, ¿es un arte elaborar carne de res brava cuando no se está habituado a trabajar con este producto? “La verdad que sí, lo que se intenta es que no haya habido en las 22 Jornadas un plato igual, darle un toque novedoso dentro de la rigurosidad dentro de lo que es la limitación de la carne de toro. Relacioné la carne de toro en una ciudad sin plaza y pensé que el mar era una manera de acercarlo. Por eso han sido los calamares de nuestras aguas, que son magníficos, y el cascarón de centollo que es una cosa muy habitual allí”. Bien, si alguien sigue preguntándose si la gastronomía es un arte, no le demos más vueltas. La respuesta, que salta por evidente, está en Terraza Carmona.

Hoy, el arte de la cocina lo pone el restaurante ‘Los Jardines de Palacio’, de Villacañas, provincia de Toledo. Luego de la comida, ya, si eso, hablamos de arte.

ICARDO ALBA VERA

La película ‘100 metros’, de Marcel Barrena, fue la tercera que se proyectó en el Cervantes

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No consiste en lograr un objetivo, sino en no rendirse ante la adversidad. La película 100 metros inició con el Festival Internacional de Cine de Almería su recorrido en los festivales cinematográficos. El director de la película Marcel Barrena y la actriz Alba Ribas fueron los encargados de explicar algunos de los detalles de la película tanto en la rueda de prensa de la mañana como en la proyección de la tarde en el Teatro Cervantes.

100 metros es la tercera película que se presenta dentro del certamen Ópera Prima, una historia que aborda la enfermedad de la Esclerosis Múltiple desde un punto de vista optimista.

Marcel barrena señaló que “soy un director novel atípico porque dirigí una TV Movie y un documental. Es un canto a la vida y anima a ser optimista y asumir retos. No podía ser un dramón por ser justos con todo el colectivo. Es lo que más nos preocupaba”.

Es la historia de Ramón Arroyo que al enterarse del diagnóstico de su enfermedad decide prepararse para la prueba de triatlón en la categoría de Iron Man: “La película mezcla realidad y ficción y su mensaje es que todo el mundo tiene que buscar, y encontrar, un reto. Es sobre la actitud con la que nos tomamos los reveses de la vida, algo fundamental para superarlas. Es una historia muy especial que merecía ser contada”.

Para Barrena no es una película sobre triatlón, tiene un mensaje mucho más profundo: “Nos dirigíamos a los pacientes, el deporte e sun pretexto y una excusa para lanzar el mensaje de la película”.

Para el director, el rodaje “ha sido duro. Cuando su vida empieza, la vida le da este golpe. Todas las asociaciones nos pidieron que fuera un grito de alegría. Muchos pueden trabajar y otros no”

Alba Ribas, que interpreta a Ariadna, reveló que su personaje es uno de los que conoce en el Hospital al protagonista y muestra la historia de “una joven que es la otra cara de la enfermedad, una bailarina que le comunican su enfermedad y que tiene que dejar de realizar una de sus pasiones”. Marcel Barrena apuntó que “cada uno tiene su iron man particular. Él no va de eso, todo consiste en poder encontrar un reto”. Los actores son Dani Rovira, Karra Elejalde y Alexandra Jiménez.

El director fue el protagonista del cine-fórum organizado en torno a su película dentro del programa del Ayuntamiento de Almería ‘Plano Inclusivo-Gallo Pedro,’ gestionado por Verdiblanca.

FRAN MURCIA (Diario de Almería)

El picudo negro de los agaves, la plaga que podría acabar con las pitas de Almería.

 

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Imagen 1: Adulto de picudo negro en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

Es un hecho constatado que las especies exóticas invasoras son la principal causa de pérdida de biodiversidad a nivel mundial. No existe prácticamente ningún lugar del mundo donde no se esté luchando para controlar a estas especies. Este problema internacional depende del potencial biótico y de la resistencia al medio que posean estas especies cuando llegan a un nuevo territorio que no les corresponde. Pero el aumento de las temperaturas, como consecuencia del cambio climático, junto con la transferencia de estas nuevas especies, ya sea de modo accidental o intencionado, favorece la instalación de estos organismos, lo que supone y supondrá muy probablemente un grave peligro para nuestros ecosistemas. La globalización mundial supone la principal amenaza en este sentido y requiere para solucionarlo que se activen protocolos de control transfronterizos más exhaustivos, y se conciencie de la importancia del mantenimiento de los ecosistemas naturales en las distintas regiones del planeta.

Los curculiónidos, conocidos como gorgojos y picudos, son una de las familia de coleópteros polífagos más importante y diversa de la superfamilia Curculionoidea. El carácter que mas diferencia a los curculionoideos del resto de coleopteros es su rostro alargado, en el extremo del cual poseen las mandíbulas que utilizan para perforar los vegetales y alimentarse. Su régimen alimenticio y su ciclo de vida, hacen que muchas de estas especies sean importantes plagas económicas (agricultura y alimentación, jardinería, medio forestal, etc.).

Tal vez la especie más conocida en nuestra región sea el picudo rojo, Rhynchophorus ferrugineus, bautizado como “el enemigo número uno de las palmeras”. La primera cita en España tuvo lugar en Granada, en los municipios de Almuñécar y Motril en 1994. Su llegada fue propiciada por la fiebre urbanística que convirtió a la palmera en el elemento estrella de la decoración urbana del momento. Fue entonces cuando se introdujo este insecto, presumiblemente con la importación de una partida de palmeras procedentes de Egipto.

Concretamente, el picudo negro de los agaves, Scyphophorus acupunctatus es conocido popularmente como picudo del henequén, picudo del agave, picudo negro o max del henequén. Scyphophorus actualmente está integrado en la familia Dryophthoridae, familia muy emparentada con los curculiónidos. Originario del suroeste de Estados Unidos, Baja California, México y Centroamérica, está considerado como una de las plagas más importantes que afecta a los agaves, aunque también puede afectar a otras especies como yucas, aloes, dragos y nardos (Polianthes tuberosa). Esta especie comparte muchas características con el picudo rojo por lo que si no se le conoce bien, podría llevar a la confusión de los ciudadanos en su detección.

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Imagen 2: Comparación entre el picudo rojo (izda) y el picudo negro (dcha) en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

Han sido muchas las especies introducidas en diversas regiones de todo el mundo sobre todo con la importación de materiales vegetales. Por esta razón, los controles fitosanitarios en las fronteras, ejercen un papel muy importante en la sanidad vegetal cuando se transporta una mercancía de un país a otro. En este caso, el picudo negro de los agaves ha sido introducido en regiones áridas y tropicales, probablemente con la importación del Agave sisalana (sisal), por su uso como planta productora de fibra e incluso como ornamental. La localización de esta plaga en España en Barcelona (2007), parece corroborar la teoría de la importación a través de material vegetal para ornamentación o cultivo, probablemente en las mercancías que llegan al puerto de esta ciudad, uno de los que más volumen mueve en España y la región euromediterránea, con conexiones muy importantes con Iberoamérica y el Lejano Oriente.

El Agave americano es la especie huésped preferida en nuestro territorio, a diferencia de las otras especies de agave de tamaño mediano o más pequeñas. Este ha sido y es utilizado en taludes, márgenes y linderos, en muchas regiones del mediterráneo, conformando paisajes tan exclusivos en la provincia de Almería como la playa de Los Escullos o la entrada al Cortijo del Fraile.

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Imagen 3: Pitas plantadas como linde en la playa de los Escullos en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería). Autor: J.L. Molina-Pardo.

La importancia de la llegada del picudo negro a la provincia radica en la concentración de pitas que existe en determinados puntos de la provincia, como consecuencia de las plantaciones que se hicieron entre 1956 y 1958. Se plantaron 23.000 unidades de sisal, y 48.500 de henequén. De estos cultivos no se obtenía el rendimiento esperado en crecimiento, perdieron por tanto su valor, resultando decisivo a partir de la revolución de las fibras de plástico, de manera que se abandonaron a su suerte. Con el paso del tiempo, estos bosques de pitas conforman un entorno y ecosistema único que ocupa más de 1.000 hectáreas en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar, ZEC Ramblas de Gérgal, Tabernas y Sur de Sierra Alhamilla. Esto quiere decir, que tenemos el escenario perfecto para que esta especie invasora se instale en estos terrenos.

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Imagen 4: antigua plantación abandonada que forma un ecosistema único como bosque de pitas de Agave sisalana y Agave fourcroydes en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería). Autor: J. L. Molina-Pardo.

En principio es fácil de detectar si la pita esta infestada si encontramos los orificios de entrada del picudo a la roseta de la pita. Estos orificios se encuentran en la parte baja de las hojas, casi siempre en el centro de la pita. En estas cavidades la hembra deposita los huevos y después de su eclosión, la larva perforará la roseta y la parte periférica del cogollo del agave.

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Imagen 5: Orificio de entrada en un Agave americano en Cabo de gata en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

Además de los daños mecánicos de alimentación que realiza la larva, el picudo negro actúa como vector natural e introduce la bacteria Erwinia carotovora, causante de la pudrición de la pita.

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Imagen 6: El principal daño lo ocasiona la larva al alimentarse de los tejidos de la planta, que junto a una infección bacteriana asociada, provoca el colapso y la muerte de la misma en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

Conforme avanza el ataque del insecto en el interior de la planta, se incrementa el estado de pudrición de los tejidos internos y la planta muestra un aspecto totalmente viscoso y oscuro, con un olor muy característico. El Agave infestado va adquiriendo cada vez un aspecto más marchito, hasta que tiene lugar el colapso de la planta y con ello, la muerte.

Hay que destacar la importancia que tiene el estudio sobre la biología de este curculionido en España, ya que la mayoría de bibliografía que encontramos pertenece a México y Venezuela, por lo que seguramente el comportamiento de la especie allí, difiera al ciclo de vida que puede estar teniendo en la península.

En general, este insecto mide de 9 a 15 mm y es de color negro mate. Son diversas las fuentes que indican que los adultos no poseen alas funcionales por lo que solo se desplaza andando. Este curculionido se mantiene activo durante todo el año, con diferentes generaciones superpuestas (especie multivoltina) capaz de desarrollar de 4 a 5 generaciones al año. La duración del ciclo biológico varía según la especie de agave huésped. Algunos autores indican un ciclo de vida de 50 a 90 días, y otros indican en Agave fourcroydes un periodo de huevo a adulto de 133 a 137 días.  Las hembras hacen puestas de 4 huevos por mes, en total de 30 a 50 huevos. Con tal cantidad de generaciones anuales la dispersión de los adultos puede ser prácticamente constante durante todo el año, lo cual dificulta los medios de control pasivos (trampas de feromona, etc.).

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Imagen 7: Adultos concentrados en una hoja de Agave americano, en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

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Imagen 8: agujeros de alimentación (izda), larvas alimentándose (cntro) y detalle larva en el interior de una hoja de Agave americana, en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

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Imagen 9: más de una veintena de pupas en el interior de un Agave americano (izd) y detalle pupas (dcha), en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

Algunos ejemplares llevan adosados al cuerpo una serie de ácaros que en principio no parecen estar afectando al picudo en sí. Se trata de ácaros foréticos (utilizan al picudo como medio de transporte) del orden Mesostigmata en su mayoría de la especie Uroobovella sp. Estos ácaros que también se observan en el picudo rojo, están registrados como especies cosmopolitas asociadas a diferentes especies coleópteros y que aunque no les afecten directamente, podrían hacerlo a su condición física si el número de ácaros que porta el picudo es demasiado elevado. En general, estos ácaros se aprovechan de las galerías que excavan los picudos dentro de las hojas de la pita, ya que le proporcionan además de refugio, una temperatura y humedad excelente, necesarias para para el desarrollo de su ciclo biológico.

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Imagen 10: ácaros adosados al cuerpo del picudo negro, en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar (Almería).

La pita (Agave americana) es también una especie exótica invasora, que carece de figura de protección ante las Administraciones competentes, con lo que los planes de actuación contra la plaga del picudo negro son inviables de manera institucional. Ninguna de las restantes especies de agave están incluidas en el catálogo nacional de especies exóticas invasoras, pero en la actualidad existe cierta controversia en torno a si deberían ser o no incluidas en el mismo. Las distintas administraciones competentes y en su caso los particulares podrían decidir actuar sobre las especies no incluidas en el catálogo mencionado.

 Medidas que podríamos tomar:

  • Sanidad vegetal en las plantas de importación
  • Eliminar el material infectado evitando nuevos focos de dispersión
  • Trampas de feromonas en campo
  • Productos químicos
  • Investigar posibles enemigos naturales como los hongos o nemátodos entomopatógenos de alta especificidad para esta especie
  • Control biológico

En definitiva, la información que existe sobre esta especie en otros continentes puede darnos una idea de cómo se comporta pero es imprescindible llevar a cabo un estudio muy específico sobre el ciclo de vida, huéspedes y forma de dispersión de esta especie en nuestra zona, en España. Una vez sepamos cómo actúa este picudo, podemos seguir las estrategias que se han desarrollado y que están dando resultados con especies tan emparentadas como el picudo rojo, para ir más rápido en cuanto al desarrollo de estrategias de control. Aunque estas medidas no controlarían al picudo negro de la noche a la mañana, podríamos conseguir que los daños fueran compatibles con la existencia de la vegetación. De otro modo, en poco tiempo desaparecerán casi todos los ejemplares de agave, aloe, yuca, y quizás algo más grave, algunas especies autóctonas sobre las que aún no sabemos si este gorgojo es capaz de vivir.

Para ampliar más información:

http://serbal-almeria.com/noticias/139-picudo-negro-agaves-amenaza-pitas-ha-llegado-almeria

Autora: Gemma María Clemente Orta.

 

La cochinilla, la plaga que está acabando con las chumberas.

La cochinilla, la plaga que acaba con las chumberas se ha instalado en Almería.

La chumbera es  una especie con un alto valor etnográfico en la provincia de Almería y que forma parte de nuestro paisaje desde hace más de 500 años. Actualmente, una plaga de cochinilla está acabando con ellas poco a poco.

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Imagen 1. Pala de chumbera infestada por la cochinilla. Playa de Genoveses, Cabo de Gata-Níjar (Almería).

La chumbera, penca, pala, higuera chumba, tuna o nopal, pertenece a la familia de las Cactáceas, que consta de más de 300 especies, todas originarias del continente americano, donde crecen de forma silvestre. Son muchas las especies de esta familia que producen frutos comestibles, pero la especie que ha sido plantada por excelencia ha sido la Opuntia ficus-indica por la suculencia y dulzor de sus frutos.

Fue en el siglo XVI, entre 1548 y 1570, con las expediciones al Nuevo Mundo, cuando traída por los conquistadores españoles, se convirtió en una de las primeras especies americanas introducidas en Europa. Con el paso del tiempo, aunque esta especie ha formado parte de muchos paisajes a lo largo de la costa mediterránea, fue en Almería donde se introdujo de forma masiva, como consecuencia de la aplicación de políticas de reforestaciones durante la década de los 50 y 60. Esta medida fue lleva a cabo por el  Servicio de Explotación y Mejora de Zonas Áridas del Sudeste Español (SEMZASE),  para la explotación y mejora de las zonas áridas, con el fin de rentabilizar las tierras “improductivas” y los campos de secano e intentar resolver el problema social provocado por la falta de trabajo y la fuerte emigración que venía sufriendo la provincia.

Se planificó plantar unas 20 mil hectáreas de chumbera por año, para lograr un total de 100.000 hectáreas en la provincia en poco tiempo, de las cuales solo se llegaron a plantar 10.000 hectáreas. Aunque la chumbera es una planta muy resistente a la sequía, para producir con buenos rendimientos son necesarias precipitaciones entre los 400 y 600 mm anuales, muy poco frecuentes en la provincia, por lo que el cultivo no prosperó como se esperaba y se abandonó en su mayoría.

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Imagen 2. Antigua plantación en hilera de chumberas, playa de los Genoveses (Cabo de Gata-Níjar, Almería).

La chumbera, tuvo una gran importancia como alimento para muchas familias almerienses en épocas de sequía y pobreza. Además, esta planta ha sido utilizada como forraje para los animales, para retener el suelo de terrenos escarpados o como lindes entre parcelas. En la actualidad, este cultivo está en auge en otros países, dónde es consumido como: zumos, mermeladas, usos medicinales, cosméticos, biocombustible y en distintos procesos industriales.

Dentro de la provincia de Almería, nos encontramos la chumbera como especie asilvestrada, que aparece en pequeños parches dispersos por toda la provincia a modo de terraceo o en linderos. Pero además, la encontramos como un cultivo minoritario de  70 hectáreas en extensión, con una producción máxima en el año 2013 de 166.000 kg cuyo precio medio en el mercado interior fue de 1€/kg. Esta producción ha decaído estos dos últimos años como consecuencia de las pérdidas ocasionadas por la cochinilla.

En la actualidad, una plaga de cochinilla que está afectando a las chumberas. Este insecto se llama Dactylopius opuntiae, y pertenece a la familia Dactylopiidae. Es conocida como cochinilla silvestre, y ha sido utilizada como organismo de control biológico (OCB) frente a las chumberas en otros países.

Todas las especies de esta familia, se reconocen por contener un pigmento rojo, el ácido carmínico. Esto puede llevar a confusión entre la especie presente en Almería y la cochinilla del carmín, Dactylopius coccus, que fue introducida en las Canarias para extraer este pigmento como colorante, el E-120. Debemos aclarar que, D. opuntiae no es utilizada para la extracción de tinte natural porque produce menos contenido de ácido carmínico en su cuerpo que D. coccus.

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Imagen 3. Todas las especies de esta familia, se caracterizan por contener un pigmento rojo, el ácido carmínico. Detalle de la cochinilla presente en las chumberas de Almería.

Cabe destacar que las empresas productoras de este tinte natural no están interesadas en tener ambas cochinillas en el cultivo, porque aunque D. coccus es un poco más grande, se ve afectada negativamente cuando se encuentra con D. opuntiae,  por la gran capacidad de colonización que esta posee.

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Imagen 4. Hembras adultas cochinilla del carmín (Dactylopius coccus) (izda). Hembras adultas cochinilla silvestre formando grupo de ceras (Dactylopius opuntiae) (dcha).

Estos insectos hemípteros se alimentan de la savia de las chumberas mediante succión, lo que provoca el debilitamiento, la desecación de las palas y la muerte de la chumbera. Las hembras y ninfas se dispersan a través del viento, lo que explica su rápida propagación. Es una especie capaz de completar hasta 5 generaciones al año (1 invierno, 1 otoño y 3 en verano), con un máximo de 131 huevos/puesta y hembra.

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Imagen 5. Hembras adultas cochinilla silvestre (Dactylopius opuntiae) formando grupo de ceras en el 90% de las palas observadas en Genoveses, Cabo de Gata-Nijar (Almería).

La hembra lleva a cabo un ciclo de vida parecido al macho, pasando por dos estados de desarrollo (L1 y L2) y justo al final del segundo estado (L2), las ninfas móviles buscaran nuevos sitios de colonización donde ya como hembras adultas se quedan  adheridas a la pala, alimentándose y tejiendo formaciones algodonosas céreas. Los machos formaran un capullo donde al terminaran su desarrollo se dispersaran por el aire. Estos machos, cuyo aparato bucal está atrofiado, no pueden alimentarse, por lo que no picarán, y tendrán una vida de tan solo 3 días, donde su única misión será la reproducción. Este insecto es inofensivo para el hombre, y sólo los machos  pueden ocasionar alguna molestia cuando acuden en masa atraídos por la luz.

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Imagen 6. Ninfas móviles, hembras adultas y capullos de machos ya emergidos (izda) y adulto de D. opuntiae (dcha).

La problemática de este tipo de especies es que la chumbera se encuentra recogida en el “Catálogo español de especies exóticas invasoras” recogidas por el Real Decreto 630/2013, de 2 de agosto. Es decir, las especies exóticas invasoras son especies foráneas que han sido introducidas de forma artificial, accidental o voluntariamente por el hombre, y que después de cierto tiempo consiguen adaptarse al medio y colonizarlo con mayor o menor velocidad. Además, por su carácter invasor, las especies nativas al no haber evolucionado en contacto con estas nuevas especies, no pueden competir con ellas, por lo que son desplazadas a lo largo de la sucesión ecológica de los ecosistemas.

Por esta razón, aunque forme parte de nuestro paisaje y se haya naturalizado con el paso de los años, las Administraciones no pueden tomar ninguna medida de protección o mantenimiento de la chumbera ante una plaga.

La única medida que han dado los Ayuntamientos y otras entidades públicas, ha sido la limpieza de las palas cuando no están muy infectadas, la poda y separación de las chumberas y enterrar los restos vegetales para que no sean nuevos focos de infección. Esta medida es la más recomendable ya que existen pocos compuestos fitosanitarios disponibles para el tratamiento de la cochinilla, que no son muy efectivos por la dificultad de penetrar en la masa algodonosa cérea que forma este insecto. Aunque existen productos que no están registrados para su uso en la chumbera, estos productos no son recomendables porque habría que aplicar en repetidas ocasiones en un corto periodo de tiempo y los periodos de seguridad de estos productos son altos y pueden suponer un riesgo tanto para las personas como para el resto del ecosistema.

Si pensamos en el control biológico como medida de control, pues debemos sabes que se ha documentado en algunos artículos científicos la eficacia como OCBs del díptero “Leucopis spp.” y de coccinélidos como “Cryptolaemus spp.” o “Hyperaspid spp.”, pero las tasas de reproducción de la cochinilla son tan altas, que no resultan efectivos dado el alto nivel poblacional que tienen nuestras chumberas y la sincronización de los ciclos “enemigo natural-plaga”, es inviable. Por supuesto, desde que llegó la plaga a la península hasta hoy en día se habrán establecido con toda seguridad otro tipo de enemigos naturales en torno a esta plaga como pueden ser crisopas, coleópteros e incluso aves, pero el equilibrio está muy descompensado.

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Imagen 7. Ladera de chumberas muertas. El saltador (Huércal-Overa). La plaga se detectó en el norte de la provincia en 2010. Foto tomada en 2015.

En definitiva, la plaga de la cochinilla se ha convertido en el enemigo número uno de las chumberas allí donde coincidan en lugar y tiempo. Así que mientras que las Administraciones no tomen ninguna medida, si deciden hacer algo por la dificultad que presenta este caso, lo recomendable sería que los particulares de las fincas donde hay chumberas se encargaran de cuidarlas y mantenerlas sanas como cualquier otro cultivo siguiendo las recomendaciones que han dado las Administraciones.

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Imagen 8. Casi el 90% de las palas en la playa de los Genoveses están afectadas por la cochinilla. El nivel de infestación es altísimo, con lo que dentro de unos años no quedarán huellas de este antiguo cultivo.

Seamos conscientes de un hecho, la cochinilla llegó Almería de manera infortuita, pero ahora que está aquí ha decidido quedarse.

 

Autora: Gemma María Clemente Orta

 

Almería turismo activo

Almería cuenta con más de 3.500 horas de sol al año que permiten el desarrollo del turismo activo en unas localizaciones únicas para senderistas, ciclistas, corredores y deportistas naúticos y subacuáticos, entre otros. Precisamente, en esta vertiente ‘activa’ se centra el vídeo de Costa de Almería en el que David Bisbal se ha implicado en la práctica de todos los deportes para mostrar al mundo las excelencias que ofrece ‘Costa de Almería’.

Inversiones inmobiliarias necesarias

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Cinco inversiones inmobiliarias que dentro de cinco años lamentarás no haber hecho hoy.

España se está recuperando. Eso parece ser una tendencia, a pesar de las dudas. Si esa tendencia se confirma, estas son las cosas que dentro de cinco o diez años lamentarás no haber hecho a tiempo.

1.- No haber comprado una vivienda. Si piensas que los precios aún son elevados, eso es porque no te has parada a pensar que, con la economía a pleno rendimiento, dentro de cinco años es probable que estén mucho más altos. La vivienda da signos de estar recuperándose de modo que, si hay un momento para comprar, es ahora. ¿Lo vas a desaprovechar?

2.- No haber amortizado capital. A medida que se recupere la economía, subirán los precios. Eso supondrá subida de los tipos de interés del BCE para evitar la inflación. Como tu hipoteca ahora es a interés variable,  pagarás mucho más cada mes. “¿Por qué no amorticé capital?”, dirás dentro de unos años.

3.- No haber pedido una hipoteca fija. Supongamos que vas a comprar esa vivienda que tanto deseabas, y lo haces ahora, que es el momento. Pero siguiendo tus viejas costumbres, la pides a interés variable. Dentro de unos años lamentarás no haber pedido una hipoteca a interés fijo que hoy rondan entre un 2 y un 3% de interés. Un chollo.

4.- No haber comprado una segunda vivienda. Durante años, la segunda vivienda (las de la costa, especialmente) han estado realmente baratas. Poco a poco se empieza a recuperar. El turismo esta batiendo record de llegadas, muchos de ellos con ganas de comprar vivienda en España. Volveremos a los tiempos heroicos. ¿Por qué no la compraste? Eso te preguntarás en 2020.

5.- No haber comprado ese local comercial tan chulo. Estaba en una urbanización tan nueva, que parecía un desierto. Hoy hay montones de urbanizaciones en las ciudades que parecen artificiales. Pero tarde o temprano llegarán familias, y necesitarán cafeterías, librerías, guarderías… Y aquel local comercial que tanto te gustó, lo compró otra persona. Lamentarás no haber hecho esa inversión.

 

 

Cabo de Gata

Cabo de Gata es una localidad y barriada española de la provincia de Almería en la comunidad autónoma de Andalucía perteneciente al municipio de Almería. Su población en 2013 fue de 1533 habitantes. (INE)

Se encuentra situada en el extremo oriental del mismo a 28 kilómetros de la ciudad. Tiene una población de 1.375 habitantes, ampliándose notablemente en verano. La barriada se encuentra inmersa en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar, encontrándose a solamente dos kilómetros de las Salinas de Cabo de Gata y a 7 kilómetros del Faro de Cabo de Gata.

Playa de San Miguel de Cabo de Gata.

Tradicionalmente la actividad económica del barrio era la pesca, aunque los últimos 10 años la actividad ha cambiado siendo la agricultura intensiva la actividad principal. En verano, debido a la masiva afluencia de visitantes, el sector de la hostelería da muchos puestos de trabajo a la población local.

El barrio está conectado con la ciudad por una línea de autobuses interburbanos gestionados por la empresa Alsina Graells S.A. Hay una frecuencia de 5 viajes diarios en invierno, y de 6 en verano, tanto ida como vuelta.

En materia de alojamiento el barrio cuenta con un hotel de dos estrellas y dos hostales, además de numerosos apartamentos que se ofrecen en verano en alquiler. A tres kilómetros se encuentra el Camping de Cabo de Gata.

De interés turístico el barrio dispone de una playa de varios kilómetros de larga, que ha sido otorgada con la “Q” de Calidad Turística, con un paseo marítimo en el que se puede degustar la gastronomía almeriense en los bares y chiringuitos que allí se encuentran. A un Kilómetro y medio existe un humedal, la desembocadura de la Rambla Morales, conocido popularmente como “El Charco”. Este humedal de 4 ha alberga una gran cantidad de avifauna como el flamenco rosa, fochas , correlimos o la amenazada Malvasía Cabeciblanca. A 2 km tiene los observatorios de aves de las Salinas, y a 4 km el poblado de Las Salinas donde puede observarse su majestuosa iglesia. A 7 km se encuentra el Faro de Cabo de Gata, el punto más septentrional de la península.En la entrada a la barriada existe un mirador sobre las Salinas en el que se pueden contemplar las más de 100 especies distintas de aves que allí se encuentran. En el mismo barrio encontramos en la rotonda un monumento a los pescadores.

Fuente: Wikipedia.org

Almería

Almería es un municipio español y una ciudad, capital del mismo y de la provincia homónima, que pertenecen a la comunidad autónoma de Andalucía. Es el centro neurálgico de la Comarca Metropolitana de Almería, en el extremo sureste de la península Ibérica y de la comarca turística de Almería-Cabo de Gata-Níjar. La rodean por el oeste la Sierra de Gádor, por el norte Sierra Alhamilla y por el este el valle y delta del río Andarax y, más allá, una llanura que culmina en la sierra de Cabo de Gata. Al sur, su puerto y litoral se abren a una amplia bahía sobre el mar Mediterráneo. En 2005 fue asimismo sede de los XV Juegos Mediterráneos.

Fue fundada en 955 d. C. por Abderramán III en un emplazamiento dominado anteriormente por otras urbes como la ibera Urci o la romana Portus Magnus y desempeñó un papel fundamental durante el califato de Córdoba, llegando a ser el puerto más importante del al-Ándalus omeya. Alcanzó su máximo esplendor durante la taifa, en el siglo XI, convirtiéndose bajo el reinado de Almotacín en un emporio comercial y cultural.

Tras su incorporación a la Corona de Castilla en 1489, la población fue diezmada por terremotos, plagas e incursiones de los piratas. La recuperación no fue patente hasta finales del siglo XIX, con el resurgir de la minería y la exportación de la uva de Ohanes, y de nuevo a partir de los años 60 del siglo XX, gracias a la explosión de la agricultura intensiva, el turismo, la construcción y la industria del mármol.

Entre su patrimonio histórico-artístico, cabe destacar la Alcazaba musulmana (siglos X a XV), la catedral-fortaleza de la Encarnación (siglo XVI), el cargadero de mineral o Cable Inglés (finales del siglo XIX), y el Museo de Almería, reinaugurado en 2006.

Con una población en 2013 de 192 697 habitantes, es un municipio de creciente relevancia en los ámbitos económico, cultural y deportivo, y un importante nudo de comunicaciones gracias a su puerto y aeropuerto internacional recientemente remodelado.

Están concluyéndose las obras del Parque Científico-Tecnológico de Almería. Asimismo, se están construyendo las infraestructuras necesarias para la conexión ferroviaria con trenes de Alta Velocidad (AVE).

Costa

Playa de San Miguel Cabo de Gata.

El litoral del término municipal, encuadrado en su totalidad dentro del golfo de Almería, se extiende algo más de 35 km. de los que poco menos de seis corresponden a la ciudad en sí. Lo componen en su mayor parte playas bajas y arenosas, producto de la actividad aluvial del río Andarax y las ramblas que descienden desde Sierra Alhamilla. Existen no obstante acantilados de gran altura en la zona más próxima a la sierra de Gádor.

En total se cuentan 16 playas de diversas dimensiones y tasas de ocupación según sus características y entorno. Las de mayor ocupación son las ubicadas en la ciudad (San Miguel, Zapillo y Nueva Almería). Las tres ubicadas a poniente no tienen apenas ocupación y son de baja calidad por su entorno, accesos, tamaño y servicios. Hacia levante hay seis más, ubicadas en el Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar, que cuentan con especial protección medioambiental.

Cabe destacar que la isla de Alborán, situada en el mar homónimo, a medio camino entre la península Ibérica y el norte de África, pertenece administrativamente al municipio de Almería.

Clima

El clima es desértico, (BWh según la Clasificación climática de Köppen), con temperaturas suaves durante todo el año que oscilan entre los 17 y 9º de enero y los 33º y 24º de agosto. Algunas veces en los meses de verano sube la temperatura hasta superar los 40 °C. Los inviernos son suaves y los veranos calurosos.

Con una media de 2 965 horas de sol y 106 días despejados al año, es una de las ciudades más soleadas de Europa. La temperatura media anual es de 19,7 ° C. La temperatura de sus aguas en los meses de invierno (unos 17 ° C) es más cálida que la del aire (16’5 ° C). La humedad media es del 66%, con un promedio de 26 días de lluvia anuales, siendo noviembre el mes más lluvioso. Esto resulta en una pluviometría media de 196 mm, una de las más bajas de España y de Europa. En ocasiones se han producido lluvias torrenciales, estando documentadas inundaciones catastróficas en 1879 y 1891.

A nivel climático, sus zonas bajas y litorales disfrutan de un clima inframediterráneo, desértico o mediterráneo-iranio, caracterizado por la ausencia de heladas y precipitaciones tan escasas que podría hablarse técnicamente dedesierto árido. Entre los 400-500 msnm y los 800-900 msnm discurre el termomediterráneo o mediterráneo cálido o seco, donde las precipitaciones siguen siendo escasas pero suficientes para mantener arbolado. A continuación, entre los 800-900 msnm y los 1 200-1 300 msnm reina el mesomediterráneo o mediterráneo medio o típico, en el que la vegetación se corresponde con bosque mediterráneo de encinas, almeces y retamas.

Fuente: Wikipedia.org