El precio de la vivienda usada cae un 1,8% en octubre: solo 7 provincias registran subidas

VIVIENDA

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 1,8% durante el mes de octubre, situándose en 1.562 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Solo en siete provincias, con Madrid a la cabeza, los precios se mantuvieron en verde, con leves subidas por debajo del 1%. Frente al dato interanual, se produce un aumento de los precios del 3,2%.

Comunidades Autónomas

El precio se ha incrementado sólo en 2 comunidades: Madrid (0,9%) y Baleares (0,8%). En todas las demás el precio se redujo durante en el mes de octubre. La mayor caída es la vivida en Murcia (-3,8%), seguida por Castilla La Mancha (-3,4%), la Comunitat Valenciana (-3,1%) y La Rioja (-2,9%). También han sido relevantes los descensos de Andalucía (-2,6%), Navarra y Cataluña (-1,5% en ambos casos).

Euskadi (2.505 euros/m2) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.502 euros/m2) y Baleares (2.401 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos Castilla La Mancha (902 euros/m2), Extremadura (939 euros/m2) y Murcia (1.017 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

Sólo 7 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Madrid y Salamanca (0,9%, en ambos casos), seguidos por Baleares (0,8%), Las Palmas (0,6%), Málaga (0,3%), Vizcaya y Cáceres (ambas con 0,2%). A Coruña no registró movimiento y mantuvo sus precios inalterables. La mayor caída, en cambio, se ha producido en Toledo y Almería, donde los propietarios piden un 5,9% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Soria (-5,6%) y Castellón (-5,1%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.716 euros/m2 y 2.586 euros/m2respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.502 euros/m2) y Barcelona (2.437 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 783 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (830 euros/m2) y Ciudad Real (853 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de octubre el número de capitales que han subido de precio ha sido de 13. La subida más pronunciada es la vivida por Palma, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,2%. En Cuenca el incremento ha sido del 1,9%, mientras que en Madrid se ha quedado en el 1,6%. En Málaga el ascenso ha sido del 1,5%, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria ha sido del 1,3%. Soria ha marcado, por su parte, la mayor caída de este mes (-6,9%), seguida por Lleida (-6,1%), Huesca (-5,5%), Almería (-4,1%) y Castellón (-3,3%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.333 euros/m2, le siguen San Sebastián (3.924 euros/m2) y Madrid (3.212 euros/m2). Lleida, en cambio, es la más económica, con sus 890 euros/m2, seguida por Ávila (964 euros/m2) y Castellón de la Plana (991 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 314.271 anuncios que estuvieron anunciados en su base de datos el 27 de octubre de 2017. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda

Psicología del incauto: cómo evitar los errores que cometemos al alquilar o comprar un piso

INCAUTOr

“Debí pensarlo mejor”. Esa es la frase que soltamos cuando hemos descubierto que la operación recién hecha estaba contaminada de errores: hemos pagado demasiado, hemos escogido mal o surgen vicios ocultos.

Los psicólogos llaman a ese error de juicio “sesgo cognitivo”. Es un error humano causado por no dejar que el raciocinio se imponga sobre la emoción. El último premio Nobel de economía, Richard Thaler, escribió un libro titulado  Misbehaving(Comportamiento equivocado), donde el autor dice que “la premisa central de la teoría económica dice que las personas eligen optimizando (escogiendo lo mejor)…”. Thaler lo duda: sostiene que eso lo afirman los economistas porque “no tienen pasiones: piensan como el Sr. Spock de Star Trek “.

He aquí las tonterías que cometemos:

  1. Las palabras seductoras. Cuando nos muestran un piso por Internet nos hablan de la “coqueta habitación de los niños”, la “amplia cocina americana”, una terraza con “decoración escandinava”…”. Esas visualizaciones nos crean esquemas mentales que condicionan nuestro interés. Para evitarlo basta con preguntarse cómo son de verdad esos sitios sin todos esos atributos: terraza, habitación, cocina…
  2. Falta de tiempo. Nuestro trabajo nos impide dedicar tiempo a comprar/alquilar un piso de modo que miramos las ofertas por encima y vamos a tiro hecho. Error: las posibilidades de equivocarse y lamentarlo son directamente proporcionales a la escasez de tiempo invertido. El cerebro quiere ahorrar energía y toma decisiones precipitadas. Se corrige tomándose cada día un buen rato para mirar y elegir pisos. Y en los fines de semana, para visitar. Hay que tener un método.
  3. Manejar poca información. La experiencia se basa en tomar decisiones correctas basadas en toda la información atesorada en nuestra vida en un campo determinado. Pero solo alquilamos o compramos de vez en cuando. Para compensarlo, hay que reunir toda la información posible y procesarla. Hacer cálculos, tomar nota de cosas a favor y en contra, y cargar a nuestro cerebro de datos haciéndonos muchas preguntas. Eso le permitirá al cerebro tomar la mejor decisión en cuando a sitio y precio.
  4. La obsesión del detalle. No hay ningún piso o casa totalmente ideal, pues hasta el más atractivo siempre tiene algo que no nos gusta. A veces, lo rechazamos porque nos obsesionamos con ese detalle, que puede ser una terraza con el suelo roto, o una cocina con la campana estropeada. Tenemos que pensar qué supone eso en la oferta general y si es fácil de resolver. Así no dejaremos pasar una buena oportunidad.
  5. Las decisiones en pareja. Cuando se negocia comprar/alquilar un piso en pareja se confrontan dos formas de ver la realidad. Esto no sería un problema si los dos miembros de la pareja fueran sinceros. Pero siempre surgen sesgos cognitivos basados en complejos inconscientes: el sitio le trae malos recuerdos a uno; la otra persona se ha obsesionado con el dormitorio; está la influencia de la madre… Lo mejor es que la pareja haga un examen de sus propios sesgos cognitivos, para saber si están compartiendo la información objetivamente correcta, o solo se están dejando llevar por una emoción oculta e irracional.

FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/

El Gobierno aprueba la nueva ley hipotecaria: estos son sus grandes y principales cambios

HIPOTECARIA

El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, una norma debe ahora pasará al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018. El Gobierno asegura que la nueva ley cuenta con un amplio consenso político y que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español.

Tal y como adelantó el Ministerio de Economía en verano, la nueva ley hipotecaria viene cargada de medidas que buscan proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y también dar seguridad jurídica al sector financiero. 

Entre las grandes novedades de la ley hipotecaria están, por un lado, las derivadas de la trasposición de la normativa europea y, por otro, las que ha añadido el Gobierno:

Medidas que llegan de Europa

1. Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

2. Se prohiben los ventas vinculadas. Tal y como explica Economía, “con carácter general, se prohíben las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca”. Ahora bien, sí que está permitido que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida…) a cambio de ofrecerle una mejora en las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés). Esto es lo que se conoce como ventas combinadas.

A partir de ahora, las entidades financieras deberán plantear al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.

3. Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embago, la nueva directiva contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española.

4. Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas. Este cambio en la política retributiva responde, según el ministro Luis de Guindos, a que “prime la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden”.

5. Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros. Economía alerta de que todos aquellos que operen en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si solo operan en una región, su ‘vigilante’ será el órgano competente en la región.

Medidas añadidas

1. La necesidad de que los futuros hipotecados visiten al notario antes de firmar el préstamo para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusivas) y el usuario pueda resolver todas las dudas que le genere el documento. La visita será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y tendrá un plazo de siete días antes de la firma del contrato.  Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. De hecho, habrá sanciones para aquellos que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

2. La normativa también establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%. 

3. Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas. Actualmente no existe ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente. ¿Y cómo se llevará a cabo? Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

4. Se crea una lista negra de cláusulas abusivas. La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

5. Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

6. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años.

FUENTE:  https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/